Accord sur la prise en charge de la TVA immobilière ?

Question. Mon agence a établi le compromis de vente d’une maison récemment construite. Il a été indiqué un prix sans précision de TVA. Aujourd’hui le vendeur veut remettre en cause la validité de la vente car il a appris qu’il devra supporter la TVA sur sa plus-value. Est-ce que sa demande est susceptible d’être accueillie en justice ?

Réponse. L’article 1593 du Code civil dispose que "les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur". Sont concernés les frais d’actes et les charges accessoires directement engendrés par la vente. Les frais d’actes sont les émoluments du notaire en raison de la préparation, de la rédaction ou de la négociation de la vente, le coût des pièces d’état civil, des extraits cadastraux ou des états hypothécaires. Les charges accessoires à la vente au sens de cette disposition sont les frais nécessaires à l’effectivité de la mutation ou les frais assurant l’effectivité de l’entrée en possession de l’acheteur, tels les frais liés au paiement du prix, les frais d’enregistrement et de publicité foncière, les frais d’établissement des documents destinés à la publication ainsi que les frais de publication et de formalités postérieures.

La formation de la vente est subordonnée à l’accord des parties sur les frais qui constituent un élément du prix (Cass. 3e civ., 4 janv. 1973– CA Paris, 17 juill. 1951).

La taxe sur la valeur ajoutée dont est redevable un vendeur est, comme les prélèvements de toute nature assis en addition à cette taxe, un élément qui grève le prix convenu avec le client et non un accessoire de celui-ci (CE, 27 mars 1981, n° 12889). En raison de la précision des règles fiscales, la Cour de cassation a décidé que la vente était formée par l’accord sur la chose et sur le prix (proprement dit), comme le veut le Code civil (C. civ., art. 1583), même s’il n’y a pas eu accord sur le point de savoir qui, finalement, de l’acheteur ou du vendeur, supporterait le poids de la taxe sur la valeur ajoutée (Cass. 3e civ., 14 janv. 1975 : Bull. civ. 1975, III, n° 11).

En conséquence le vendeur ne doit pas pouvoir agir utilement en nullité de la vente car il n’y aurait pas eu accord sur la prise en charge de la TVA.