Acquéreurs attention, personne et surtout pas le notaire et son assureur ne peuvent vous garantir que vous n’aurez pas à payer deux fois votre prix d’achat

Le droit de suite s’analyse comme la faculté offerte au créancier hypothécaire, en cas d’aliénation de l’immeuble par le constituant de l’hypothèque, de saisir le bien entre les mains du tiers acquéreur, afin d’exercer sur le prix issu de la vente forcée, son droit de préférence en quelques mains que passe l’immeuble pour être payés suivant l’ordre de sa créance ou de son inscription, précise l’article 2461 du Code civil (Cass. 3e civ., 27 janv. 1999 : D. 1999, somm. p. 303, obs. S. Piedelièvre). Il est opposable à tout acquéreur indépendamment de sa bonne ou mauvaise foi (Cass. 3e civ., 6 nov. 2002 ; Defrénois 2003, p. 1618, obs. Ph. Théry).

Ce droit s’exerce selon les formes de la saisie immobilière à l’encontre du tiers détenteur qui n’est pas personnellement débiteur (C. civ., art. 2462).

En conséquence, tant que l’acquéreur n’a pas fait publier son titre au bureau des hypothèques, un créancier du vendeur ou d’un précédent propriétaire a la possibilité d’inscrire son hypothèque au bureau des hypothèques. Le faisant avant que l’acquéreur ait fait publier son acte d’achat, le créancier disposera du droit de faire saisir l’immeuble et de se payer sur le prix de vente à hauteur de sa créance.

Avec l’arrêt relaté plus loin on constatera que l’acquéreur, dans ce cas, n’a même pas la garantie du notaire. Aussi, l’acquéreur doit prendre les précautions suivantes :
 s’assurer qu’un état hypothécaire hors formalité négatif a été délivré juste avant la signature de l’acte de vente,
 demander au notaire de publier l’acte d’achat immédiatement,
 faire défense au notaire de remettre le prix au vendeur avant la délivrance d’un état hypothécaire négatif sur formalité.

Pour illustrer ce risque, un résumé d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris, 1re Chambre, sect. A, du 9 avril 2002 (R.G. n° 2001/01811) :

Si le notaire a commis une faute délictuelle ou quasi-délictuelle en omettant, préalablement à la vente d’un bien immobilier grevé d’une inscription hypothécaire au profit d’une banque, de lever un état hypothécaire afin de déterminer qu’il était libre de toute sûreté et d’entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir la mainlevée de l’inscription, la caution hypothécaire ne peut se plaindre d’aucun préjudice lié à ce comportement. Le créancier inscrit ne peut pas plus se plaindre de la perte de jouissance du prix de vente du bien hypothéqué puisque le prêt a été, dans un premier temps, régulièrement remboursé par son débiteur principal, puis qu’il a ensuite bénéficié du droit de suite entre les mains du tiers acquéreur puis d’une hypothèque judiciaire prise sur un autre bien de la caution hypothécaire, sûretés qu’il ne justifie pas avoir mises en oeuvre.

Autre exemple concernant le seul point de la responsabilité du notaire, avec un arrêt de la 1re Chambre civile de la Cour de cassation du 5 mars 2009 (pourvoi n° 08-12.012) :

Le 9 décembre 1997, M. X, notaire, a dressé l’acte de vente à Mme V d’un immeuble appartenant à M. Y, vendeur mais débiteur d’une créance due à Mme Z, au vu d’un état hypothécaire délivré deux mois plus tôt ne révélant aucune inscription, puis remis le prix au vendeur.

Le 5 juin 2005, Mme Z a fait assigner le notaire et son assureur de responsabilité, les MMA, en paiement d’une indemnité à hauteur de sa créance impayée, reprochant à l’officier public de ne pas avoir tenu compte de la sûreté provisoire qu’elle avait fait inscrire sur l’immeuble considéré le 15 septembre 1997.

Pour accueillir cette demande, l’arrêt de la cour d’appel attaqué a énoncé qu’en instrumentant au vu d’un état hypothécaire délivré deux mois plus tôt et en se dispensant d’une nouvelle vérification hypothécaire au moment de la vente, le notaire avait pris le risque de ne pas être informé d’une inscription de dernière heure et ainsi manqué à son devoir d’efficacité.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel. En statuant comme elle l’a fait, après avoir relevé que l’hypothèque provisoire, non-confirmée par une inscription définitive dans le délai requis, avait ainsi été privée rétroactivement d’effet, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil, ensemble les articles 260 et 265 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.