![[logo] Juris Prudentes - Droit Immobilier](squelettes/v1.2/images/logo-m.png "Juris Prudentes - Droit Immobilier"){kind=logo}
Les promesses synallagmatiques de vente et en particulier de vente et d’achat portant sur un bien immobilier sont des contrats consensuels. Aussi dès lors que les deux parties à la promesse - le vendeur et l’acquéreur - se sont l’une et l’autre liées par une obligation de conclure le contrat, le contrat est définitivement conclu.
Et dans une promesse synallagmatique de vente et d’achat, le vendeur et l’acquéreur ont la possibilité de constater leur accord sur la chose vendue et sur son prix, mais aussi de convenir qu’un acte notarié devra être établi, ou qu’une autorisation administrative ou autre devra être demandée et obtenue. On en tire la conséquence que la réitération du consentement des parties dans un acte authentique postérieur (notarié ou en la forme administrative), ou l’obtention d’une autorisation donnée par un tiers ne sont qu’une simple modalité affectant le contrat principal, en vertu de la règle résultant de l’article 1589, alinéa 1er, du Code civil : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix ».
C’est la position de la plupart des auteurs qui considèrent que la promesse synallagmatique de vente et d’achat n’est pas un contrat préparatoire, mais le contrat définitif (Ch. Aubry et Ch. Rau, Droit civil français, t. V, par P. Esmein : Éditions techniques 1947, § 349 et notes 7 et 8 – M. Planiol et G. Ripert, Traité élémentaire de droit civil, t. III, n° 1366 et t. X par J. Hamel : LGDJ 1934, n° 175 – G. Baudry-Lacantinerie et L. Saignat, De la vente et de l’échange : Larose et Tenin, 1908, n° 58 & s).
Mais d’autres auteurs pensent au contraire que dans une promesse synallagmatique, ce n’est pas l’exécution du contrat principal qui serait différée, mais sa conclusion : la promesse synallagmatique fait naître à la charge des parties des obligations relatives à l’accomplissement des formalités qu’elle prévoit (F. Collart-Dutilleul, Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble : thèse Tours 1983, n° 127 et s – R. Beudant et P. Lerebours-Pigeonnière, Cours de droit civil français, 2e éd., t. 11, par J. Brèthe de la Gressaye : Rousseau 1947, n° 32). Ils en tirent la conséquence que la formation du contrat principal est ainsi retardée, tout en étant certaine, les parties s’obligeant à conclure la convention.
Entre ces deux positions existe une troisième voie, celle où ce sont les parties qui conviennent dans les promesses qu’elles contractent, que le contrat principal est immédiatement conclu, ou qu’il ne le sera qu’avec l’accomplissement de la formalité prévue (P. Malaurie, L. Aynès, Ph. Stoffel Munck, Droit civil, Les obligations : Defrenois, 2e éd., n° 238 – J. Ghestin et B. Desché, Traité des contrats, La vente : LGDJ 1990, n° 161 – D. Mazeaud, note ss Cass. 3e civ., 12 oct. 1994 : Defrénois 1995, art. 36100, p. 738). Ainsi, en concluant une promesse synallagmatique de vente, les parties décident soit que l’accomplissement d’une formalité ultérieure est une condition de formation du contrat définitif, soit au contraire qu’il n’est qu’une modalité de réalisation du contrat qui est immédiatement conclu. Il faut entendre par formalité ultérieure la passation d’un acte authentique pour les besoins de la publicité foncière.
Cette dernière voie doit certainement être privilégiée.
En pratique, l’acte authentique, notarié ou en la forme administrative, est toujours prévu dans une promesse synallagmatique de vente et d’achat (compromis de vente ; il n’est pas question ici des promesses unilatérales de vente ou d’achat).
La question qui se pose est celle des effets de cet acte authentique. Doit-il réitérer la vente ou réalisera-t-il cette vente ? L’expression de la volonté des parties qu’il convient le plus souvent de rechercher fournira la réponse.
Dans la plupart des cas les parties souhaitent s’engager de façon définitive sauf l’effet des conditions suspensives convenues. On sera donc en présence d’une promesse synallagmatique de vente valant vente (conditionnelle).
Par conséquent l’engagement des parties est une promesse synallagmatique de vente, qui comporte un engagement ferme du vendeur et de l’acheteur de signer l’acte notarié. Cette promesse de vente qui n’emporte pas nécessairement transfert de propriété du bien à l’acquéreur, donne naissance à une obligation de faire, portant sur l’accomplissement des formalités requises. La vente ne sera définitivement formée qu’avec la réalisation de ces formalités (Cass. 3e civ., 13 nov. 2003). Les parties ont aussi la faculté de convenir de lier le transfert de propriété de l’immeuble vendu à la signature de la promesse ou à l’établissement de la formalité prévue.
Mais il est des situations où les parties veulent s’engager réciproquement et de façon irrévocable à une vente, sans pour autant contracter directement ou immédiatement la vente ; il est d’autres situations où les parties ne peuvent pas contracter immédiatement la vente car il manque un ou plusieurs éléments pour parfaire la vente : défaut du conjoint du vendeur quand il est requis, défaut d’autorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles, situations dans lesquelles il n’est pas possible de vendre même sous condition suspensive. Les parties alors contracteront une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente, appelée aussi promesse autonome de vente.
Si les parties, en signant le premier acte, conviennent qu’elles ne seront définitivement liées qu’à la signature de l’acte notarié, il n’y a pas de promesse synallagmatique valant vente, mais un projet non obligatoire ou un contrat avec une double faculté de dédit (F. Collart-Dutilleul et Ph. Delebecque, Contrats spéciaux ; Dalloz, 7e éd. 2004, n° 80). La Cour de cassation a ainsi constaté qu’une cour d’appel, après avoir relevé par une interprétation souveraine de la portée des documents versés au débat, que toutes les pièces signées, soit séparément, soit simultanément, par les parties ne faisaient mention que d’une vente au jour de la signature de l’acte authentique et de simples intentions de vendre et d’acquérir, a pu estimer qu’aucune vente ne s’était réalisée (Cass. 3e civ., 17 juill. 1997 ; Defrénois 1998, p. 339, note D. Mazeaud). Mais en retenant que l’énoncé dans la promesse de vente de l’intention des parties de ne transférer la propriété du terrain qu’à compter de la signature de l’acte authentique de réalisation empêche l’acte signé de valoir vente, tout en constatant l’accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d’autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, il en résulte que la vente est parfaite au sens de l’article 1589 du Code civil (Cass. 3e civ., 28 mai 1997 ; Bull. civ. 1997, III, n° 123).
On parle donc d’une promesse autonome chaque fois que les parties ont entendu faire de la réalisation d’une formalité un élément nécessaire à la formation du contrat définitif, la promesse devient véritablement autonome du contrat promis. En pareil cas, il est exclu qu’un jugement constate l’existence de la vente, puisque celle-ci n’a pas, par hypothèse, été conclue.
En conclusion, la promesse de vente ne vaut pas vente chaque fois que la promesse est affectée d’une modalité qui empêche que les effets de la vente, et plus généralement du contrat promis, se réalisent. Une telle promesse synallagmatique produit des effets spécifiques, distincts de ceux de la vente. Aux termes de la promesse, les parties s’engagent à accomplir les formalités nécessaires à la conclusion de la vente (démarches, demandes d’autorisations de concours, purge de droit de préemption, participation à l’acte authentique, etc.).
Clause pour retarder le transfert de propriété
La clause retardant le transfert de propriété du bien vendu ou clause de réitération (itération serait plus juste) au jour de l’acte authentique est courante dans les avant-contrats établis par des notaires.
Selon la jurisprudence, nonobstant une telle clause, il n’est pas possible de refuser de signer l’acte authentique dès lors que l’acte comporte les éléments essentiels à la formation de la vente (consentements des parties, chose vendue et son prix) et il est relevé qu’aucune circonstance n’est « de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement » (Cass. 3e civ., 20 déc. 1994).
Toutefois deux situations sont susceptibles de s’opposer :
1/ Une clause de l’avant-contrat à la vente a fait de la réitération de la vente en la forme authentique un élément de la formation de la vente (formule courante : la vente ne sera définitive qu’à compter de la réitération du compromis en sa forme authentique). En ce cas, la réitération du compromis est l’objet d’une obligation de faire de la promesse. La vente n’est donc pas formée tant que la vente n’a pas fait l’objet d’une telle réitération par acte authentique. Il n’y a qu’une obligation de faire qui, si elle n’est pas exécutée, se résoudra par des dommages et intérêts dans les termes de l’article 1142 du Code civil.
2/ L’avant-contrat (compromis) a fait de la réitération de la vente une modalité d’exécution de la vente (formule courante : la promesse sera réitérée en sa forme authentique dès la réalisation des conditions suspensives). Le refus de signer l’acte ne se résout pas en dommages et intérêts ; la vente est conclue et la partie défaillante, vendeur ou acquéreur, est tenue d’exécuter les obligations qui naissent, notamment celle de réitérer l’acte en sa forme authentique. Il en résulte l’obligation de livrer pour le vendeur et de payer le prix comptant pour l’acquéreur.
En conséquence, ou la réitération par acte authentique est érigée en élément du consentement des parties à la vente, et la vente ne sera formée qu’à ce moment et le refus ne se résoudra qu’en dommages-intérêts, ou la réitération est une obligation de la vente déjà conclue et un jugement pourra pallier le refus de l’un de signer l’acte authentique. La jurisprudence traditionnelle considère qu’alors, au dernier cas, la réitération par acte authentique d’une promesse synallagmatique de vente n’est qu’une modalité d’exécution du contrat de vente (Cass. req., 4 mai 1936 – Cass. 3e civ., 20 déc. 1994 : Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter une demande en réalisation forcée de la vente d’un immeuble consentie par acte sous seing privé, retient que le « compromis » stipule que l’acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la réitération par acte authentique, de sorte que le vendeur n’est tenu, envers l’acquéreur, que d’une obligation de faire pouvant se résoudre en dommages-intérêts, tout en constatant l’accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d’autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement). Les cocontractants sont ainsi liés par un contrat de vente dont certains effets (le transfert de propriété en particulier) sont différés au jour de la signature de l’acte authentique.
Suspension
Comme il peut être convenu sous différentes conditions suspensives le compromis (promesse synallagmatique de vente valant vente) est susceptible aussi d’être assorti d’un terme suspensif, c’est-à-dire d’un événement dont la réalisation future est certaine et qui, en vertu de l’article 1185 du Code civil, ne suspend pas l’engagement mais en retarde simplement l’exécution. Si l’une des parties n’exécute pas son obligation de signer l’acte notarié, la vente demeure valable et l’obligation pourra faire l’objet d’une exécution forcée (Cass. 3e civ., 5 janv. 1983). Mais la partie lésée qui aura dû faire appel au juge sera aussi en droit de demander et obtenir la résolution de la vente pour inexécution ainsi que des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle (Cass. 1re civ., 19 janv. 1959 ; Bull. civ. I, n° 35).
Ceci résulte de l’article 1134 du Code civil qui autorise les parties à faire d’éléments jugés accessoires par le législateur, des éléments de validité du contrat, en vertu de la liberté contractuelle qui leur est reconnue. La vente ne sera donc parfaite qu’au jour de l’accomplissement de cette formalité spécifique, c’est-à-dire au jour de la réitération par acte authentique de la promesse de vente (Cass. 3e civ., 17 juill. 1997).
Prévalance ou substitution
En cas de différence constatée entre l’avant-contrat et l’acte authentique, quelles sont les stipulations qui doivent prévaloir ?
D’abord, il vaudrait mieux qu’il n’y ait aucune différence, mais cela relève du voeu pieux.
Un exemple très courant, une différence entre le mesurage loi Carrez de l’avant-contrat et celui de l’acte authentique. Il est toujours considéré et jugé que les parties sont tenues par l’indication de mesurage de l’acte authentique. Il y a donc une substitution à laquelle toutefois, dans l’exemple en cause, l’acquéreur pourrait s’opposer et refuser de signer l’acte notarié en raison de la modification d’une caractéristique essentielle du bien vendu ; il pourrait agir de même au cas de disparition de l’une des garanties convenues initialement. La règle générale en la matière est que rien ne peut obliger l’acquéreur à signer la vente définitive à des conditions différentes de celles figurant dans l’avant-contrat ; il a été fréquemment jugé que si aucune clause exonératoire de garantie n’avait été incluse dans l’avant-contrat, la vente par acte authentique doit intervenir en l’état.
En outre, dans les situations se rattachant au premier exemple, la partie subissant un préjudice du fait de la différence constatée est en droit de rechercher la responsabilité, sinon celle du vendeur, assurément celle des professionnels qui sont intervenus (agent immobilier, notaire, …). Le notaire ne peut prétendre avoir satisfait à son devoir de conseil et d’information par la seule mention dans son acte de la superficie réelle du terrain telle que figurant dans le titre de propriété des vendeurs sans justifier avoir spécialement attiré l’attention des acquéreurs sur la différence notable entre cette superficie et celle figurant dans le compromis de vente, privant ainsi les acquéreurs de la possibilité de renoncer à la vente ou de renégocier le prix (CA Aix-en-Provence, 1re Ch. civ. sect. B, 15 janv. 2004, n° R.G. 02/04.447).
Sur le sujet, voir sur ce site :
Loi Carrez : différence de contenance entre le compromis et l’acte notarié réitératif
Action loi Carrez, superficie de référence, celle du compromis ou celle de l’acte authentique ?
Pour pallier les difficultés d’interprétation et réduire le contentieux, une solution consiste chaque fois que dans la commune intention des parties, l’avant-contrat devrait être remplacé par un acte authentique contenant le détail des conventions arrêtées, de prévoir plutôt le dépôt d’un des exemplaires ou de l’original unique de l’acte sous seing privé au rang des minutes d’un notaire. Ce dépôt n’a pas pour effet de conférer l’authenticité à la convention, sauf dans le cas où chaque partie reconnaîtrait sa signature ; aussi il est dès lors conseillé d’insérer dans l’acte sous seing privé de vente un pouvoir irrévocable car donné dans l’intérêt commun consenti à un tiers à l’effet d’effectuer le dépôt de l’acte au rang des minutes d’un notaire et de reconnaître la signature des contractants. L’utilité de ce pouvoir est incontestable ; l’acte déposé avec reconnaissance d’écritures et de signatures acquérant de ce fait les vertus de l’acte authentique, les poursuites (en particulier contre l’acquéreur pour le paiement du prix) pourront être exercées sans qu’il soit nécessaire d’obtenir préalablement un jugement de condamnation.
Il est conseillé de prévoir que l’acquéreur ne pourra requérir le dépôt avec reconnaissance d’écriture et de signature sans avoir préalablement versé le prix ou la partie du prix payable comptant, ainsi que les frais de l’acte de dépôt, afin d’empêcher l’acquéreur d’obtenir un acte authentique sans être obligé de payer son prix par exemple, malgré les engagements pris.
P. R
RSS 2.0
Commentaires
Aucun commentaire