Question. Bonjour à vous, mon grand-père aujourd’hui âgé de 97 ans
vient d’être placé dans une maison de retraite après avoir passé sa vie
dans le moulin familial depuis des générations. Ce moulin comprend des
bâtiments industriels (l’un avec tout le mécanisme nécessaire à son
usage) un autre entièrement vide car construit après guerre dans le but
de développer l’activité de minoterie mais projet non abouti, une cabane
suite à la reconstruction d’après guerre fournie par la France pour loger
les rescapés et une grande maison d’habitation sans aucun confort moderne (juste un robinet d’eau courante à l’intérieur et l’électricité mais
pas de toilettes, pas de salle de bain ni douche ni eau chaude). Afin de
payer la maison de retraite mon grand-père va mettre en vente son moulin.
Mes parents souhaitent faire une proposition de rachat auprès des autres
frères et soeurs afin de conserver ce bien dans la famille (ils habitent
à côté) et créer une SCi avec leurs enfants. Nous sommes donc allés
voir notre notaire il y a quelques jours afin d’y voir plus clair dans le
projet et celui-ci nous a fait peur en nous disant qu’à partir du moment
où le moulin était situé en zone non constructible (ce qui est
effectivement le cas) nous ne pourrions probablement pas obtenir de permis
de construire pour y effectuer aucun travaux y compris ceux
d’assainissement obligatoires. Autant dire que si aucune rénovation ne
peut y être entreprise, le bien familial qui pourtant a une valeur
patrimoniale et culturelle indéniable va lentement tomber en ruines et ne
plus rien valoir du tout.

Pourriez-vous nous éclairer sur la législation en vigueur dans un cas
comme celui-là ?

Réponse. Pour vous répondre de façon précise, il faudrait connaître le zonage exact de l’immeuble et consulter le règlement y afférent (règlement du POS ou du PLU). La demande d’un certificat d’urbanisme et peut-être d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel semble s’imposer.

Il est certain qu’une telle situation est pénalisante pour les administrés dont les maisons ont été édifiées dans un secteur inconstructible en raison de leur localisation dans une partie non urbanisée de la commune ou qui se sont trouvées par la suite dans un tel secteur. Cependant il s’agit d’une situation assez rare. Plus ou moins ouvertement, les services de l’Etat (Cf. plusieurs réponses ministérielles) se disent favorable au classement en zone constructible de toutes les constructions existantes. Mais, quand il existe une règle d’urbanisme locale, la décision appartient à la Commune. Il est parfois prévu une possibilité d’extension des constructions existantes.

Une servitude administrative, comme une servitude d’urbanisme, ne peut donner lieu à indemnisation.

Les travaux intérieurs confortatifs devraient pouvoir être réalisés. En outre un plan local d’urbanisme (PLU) ne peut pas, en tout état de cause, interdire les travaux de conservation des bâtiments (CE, 20 sept. 1988, Martres c/ Cne Mimizan - CE, 11 mars 1987, Alvarez : Rec. CE 1987, table quinquennale, p. 358, à propos d’une modification de bâtiment existant).