Question. Un compromis de vente a été signé le 21 Juillet 2010 sous condition suspensive de financement bancaire, notre agence étant intermédiaire dans la vente.
Le contrat prévoyait la date du 21 septembre 2010 pour la présentation
de l’attestation de dépôt de demande de prêt.
L’acquéreur n’a pas transmis ce document à la date prévue et ne donne
aucun signe de vie après plusieurs mails et messages.

Compte tenu de l’absence de respect de cette clause contractuelle, le
vendeur nous a informés vouloir demander à ce que soit appliquée
immédiatement la clause pénale. (au titre de l’article 1101 du code
civil).

Le notaire que j’ai contacté afin de l’informer de la situation ne sait
pas trop quoi répondre ou conseiller.

Pourriez vous me donner votre position ?

Réponse. Appliquer vous-même la clause pénale serait un acte de justice privée formellement interdit, en dehors de l’arbitrage quand il est prévu dans les domaines que la loi fixe.

La situation que vous exposez donne le droit au vendeur de se prévaloir de la clause pénale pour obtenir d’une juridiction la condamnation de l’acquéreur à lui payer le montant de cette clause. L’acquéreur lui est en droit de s’opposer, devant la même juridiction, à l’application de la clause pénale s’il estime n’avoir commis aucune faute, comme il est en droit de demander la réduction du montant de cette clause.

Vous devez donc, à mon avis, demander au vendeur de saisir le juge, par exemple le juge des référés, sauf accord amiable de l’acquéreur pour dédommager le vendeur.

Toutefois ce qui précède ne serait pas valable si le compromis contenait une clause d’affectation, à titre de gage, du dépôt versé par l’acquéreur au paiement éventuel de la clause pénale. Selon la rédaction d’une telle convention, il peut être considéré que l’agent immobilier soit en mesure de remettre la somme gagée au vendeur, sous la responsabilité de ce dernier et sauf opposition de l’acheteur. L’agent immobilier serait alors bien avisé de demander de façon officielle - en conservant des traces de la demande et de l’envoi - s’il s’oppose à la remise de la somme au créancier gagiste.

P R