Un amendement relatif aux installations d’assainissement non collectif lors de l’adoption de la loi dite "Grenelle 2" (Loi n° 2010-788, 12 juill. 2010 ; J.O. du 13 juill. 2010) mérite un commentaire s’agissant des opérations de vente.

Avant même l’instauration de nouvelles obligations, la jurisprudence mettait déjà la charge de tout vendeur une obligation d’information relative à la situation de l’immeuble au regard des installations d’assainissement (Cass. Civ. 1re civ., 1er févr. 1995, pourvoi n° 93-11.304, notamment). Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 17 juin 2004 avait retenu la responsabilité d’une agence immobilière pour ne pas s’être renseignée puis ne pas avoir informé l’acquéreur de l’absence de tout à l’égout lors d’une vente. Une telle obligation de conseil en la matière pesait donc aussi et déjà sur le notaire rédigeant l’acte.

Bien entendu ces obligations demeurent.

Mais, depuis le 1er janvier dernier, l’obligation d’information est accompagnée d’une nouvelle obligation pesant cette fois sur l’acquéreur du bien. Elle ne vise que les ventes de biens dotés d’une installation d’assainissement non collectif.

Le vendeur lui supporte deux nouvelles obligations, qu’il partage au niveau du conseil avec les intermédiaires professionnels (négociateur, notaire). Ainsi, l’article L. 1331-11 du Code de la santé publique (CSP) impose tout au vendeur d’annexer à toute vente d’immeuble ou de partie d’immeuble à usage d’habitation non raccordé, le document de contrôle visé à l’article L. 1331-1-1. Ce document doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente. De là une seconde obligation pour les propriétaires. En effet, l’article L. 1331-11-1 pris en son second alinéa dispose que si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 CSP est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur. Autrement dit, en cas de document inexistant ou trop ancien, le vendeur devra se substituer à la commune pour en réclamer lui-même la réalisation.

La question des travaux de mise en conformité est réglée par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui dispose que désormais en cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

L’entrée en vigueur anticipée de cette mesure, dont l’objet consiste dans un contrôle, devant être opéré par des communes qui ne se sont pas encore toutes doté d’un SPANC, des travaux à effectuer de manière accélérée et à la charge d’acquéreurs qui ne les avaient certainement pas prévus, n’est pas et ne sera sans conséquences sur les mutations des biens concernés.