Assemblée générale votant des travaux juste avant la vente ?

Question. Je dois signer chez le notaire le 17 juin courant pour l’acquisition d’un appartement ; or ce dernier m’informe ce jour - 10 juin - qu’il y aura une réunion des copropriétaires le 18 juin ; je n’ai été avisée par aucun courrier recommandé émanant de quelque partie que ce soit ; si des travaux sont votés, à qui incomberont les charges s’y rapportant ? le vendeur qui a lui été prévenu de cet événement en temps et heure ou moi-même ? merci d’avance des éclaircissements que vous pourrez m’apporter à ce sujet.

Réponse. L’obligation incombant à l’acquéreur d’un lot de copropriété en ce qui concerne le paiement des charges en cours soulève de réelles difficultés. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, concernant la répartition des charges entre l’ancien et le nouveau copropriétaires, au cas de mutation d’un lot, est complété par le décret du 17 mars 1967 dont l’article 5-1 (ajouté D. 95-162, 15 févr. 1995 ; J.O. 17 févr. 1995) décide que l’ancien copropriétaire n’est tenu "que des créances du syndicat, effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation", c’est-à-dire des charges ayant déjà fait l’objet d’un appel de fonds par le syndic avant la cession du lot concerné (application par CA Grenoble, 1re ch., 26 nov. 1987).

Si des dépenses (en particulier des dépenses exceptionnelles pour gros travaux) ont déjà été votées par l’assemblée, le vendeur du lot n’en est pas tenu si l’appel de fonds correspondant est postérieur à la cession. C’est le nouveau copropriétaire qui en est tenu.

La règle est bien sûr dangereuse, notamment lorsqu’un copropriétaire, après la décision d’une assemblée générale d’engager d’importantes dépenses, s’empresse de vendre son lot à un acquéreur, qui sera tenu de les supporter. C’est pourquoi, l’article 5 du décret précité du 17 mars 1967, modifié par le décret du 15 février 1995, dispose que :

Le syndic adresse, avant l’établissement de l’un des actes visés au précédent article (actes d’aliénation d’un lot, notamment), au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l’acte, un état daté qui, en vue de l’information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d’une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l’apurement des comptes :
 a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé dans les charges dont le montant n’est pas encore liquidé ou devenu exigible à l’encontre du syndicat et dans les charges qui résulteront d’une décision antérieurement prise par l’assemblée générale mais non encore exécutée ;
 b) Éventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d’avance ou de provision, à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l’assemblée générale d’où résultent ces avances et provisions ;
 c) S’il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ; - d) Le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté.

Ainsi, l’acquéreur est informé, au moins approximativement, des obligations qui lui incomberont.

Le syndic ne connaît pas l’acquéreur et n’a pas à l’informer tant que la vente ne lui a pas été notifiée par l’acquéreur.

Compte tenu des dates que vous indiquez, si la vente avait lieu après le 18 juin et non à la date prévue, je vous conseille de demander au notaire qu’il requiert un nouvel état auprès du syndic daté postérieurement à l’assemblée générale, sauf si le vendeur vous donne une information sûre et précise. Toutefois le risque est limité car il serait étonnant que l’appel de fonds intervienne tout de suite après l’AG, mais certaines délibérations d’AG valent appel de fonds.

P. Redoutey