Par acte sous seing privé du 7 janv. 2003, les époux X ont vendu aux consorts Y- Z une maison d’habitation au prix de 548.145 euro, l’acte devant être réitéré par acte authentique avant le 30 mai 2003, que le contrat contenait une clause pénale ainsi rédigée : "En application de la rubrique réalisation ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages-intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément prévu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 32 370 euros".

Par acte sous seing privé du 8 avril 2003, les consorts Y- Z ont vendu aux époux D une partie de la maison qu’ils s’étaient engagés à acquérir, l’acte précisant que cette vente était liée à la bonne fin du compromis signé entre les vendeurs et M. et Mme X, en date du 7 janv. 2003.

L’acte authentique n’ayant pas été réitéré à la date du 30 mai 2003, les époux X, vendeurs initiaux, après avoir vainement mis en demeure les consorts Y- Z, leurs acquéreurs, par lettre du 4 juin, d’avoir à signer l’acte et payer le prix, ont vendu leur maison aux époux D le 18 juin et ont assigné les consorts Y- Z en paiement de la clause pénale ; ces derniers ont assigné les époux X ainsi que les époux D pour obtenir l’annulation de la vente du 18 juin, faire constater la défaillance des époux X comme celle des époux D dans la régularisation du compromis qu’ils avaient respectivement signés et pour obtenir le paiement de la clause pénale prévue dans chacun des compromis.

Pour rejeter la demande des époux X, vendeurs, l’arrêt de la cour d’appel a retenu qu’ils n’ont pas usé de la faculté qui leur était offerte par les dispositions contractuelles d’engager à leur choix à l’encontre des acquéreurs, soit une action en vente forcée, soit une action en résolution judiciaire de la vente.

En statuant ainsi, après avoir retenu que la rupture des relations contractuelles étaient entièrement imputable à la défaillance de MM. Y et Z qui s’étaient montrés dans l’incapacité de respecter les obligations contractées aux termes du "compromis" et alors qu’elle avait constaté que les époux X leur avaient fait sommation d’avoir à se présenter en l’étude notariale à l’effet de signer l’acte définitif de vente avec paiement le même jour et qu’en cas de non-réitération les vendeurs seraient libres de tout engagement, la cour d ’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’art. 1134 du Code civil.

 Cass. Civ. 3e, 28 mars 2012 (N° de pourvoi : 11-13.649), cassation partielle, inédit