Logement de l’usufruitier protégé et réitération de sa vente : la condition suspensive sous-entendue de l’autorisation du juge des tutelles

Mme X, propriétaire d’une maison, et Mme Y, usufruitière et habitant dans les lieux, placée sous sauvegarde de justice ont, par l’intermédiaire de la société Agence du Périgord, consenti à M. Z et à Mme A épouse Z, une promesse de vente sous conditions suspensives de ce bien dont la réitération par acte authentique était fixée au 1er février 2004 ; Mme Y a été placée sous curatelle par décision du 12 mars 2004 ; le 25 juin 2004 les parties ont signé un accord par lequel elles annulaient la vente de l’immeuble sans indemnité de part ni d’autre, le juge des tutelles n’ayant pas donné son autorisation à la vente ; les époux Z ont assigné l’agence immobilière en restitution de la somme de 7.000 EUR séquestrée entre ses mains et devant s’imputer sur les prix, frais et honoraires convenus.

La cour d’appel a accueilli le renvoi. L’agence s’est pourvue en cassation arguant en particulier que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur dès que les parties sont convenues de la chose et du prix ; qu’à défaut d’avoir relevé des circonstances démontrant que les parties avaient fait de la réitération de l’acte de vente par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, quand l’acte stipulait qu’il constituait dès sa signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix, la cour d’appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil.

Le pourvoi est rejeté. Ayant constaté que Mme Y était sous sauvegarde de justice lorsque la promesse de vente avait été signée le 28 octobre 2003, et que celle-ci prévoyait que le bien à vendre serait le jour de l’entrée en jouissance, libre de toute occupation, ce qui impliquait que Mme Y, majeure protégée, quitte les lieux, et relevé que le contrat mentionnait que l’acquéreur reconnaissait avoir été pleinement informé de l’état de mise sous sauvegarde de justice de Mme Y et des conséquences que cette situation pouvait entraîner quant à la réitération de la promesse, soumise de ce fait à l’autorisation préalable du juge des tutelles, la cour d’appel, qui en a déduit qu’il s’agissait d’une condition suspensive relative à la possibilité juridique de réitérer l’acte de vente devant notaire, a retenu à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche sur la portée de la clause « négociation « que ses constatations rendaient inopérante, que le juge des tutelles n’ayant jamais autorisé cette vente malgré divers courriers du notaire chargé de la rédaction de l’acte et des époux Z..., la réitération de la vente était demeurée impossible sans que l’une des parties en soit la cause et que l’accord amiable pour rompre la vente ne résultant que de cette impossibilité, l’agence immobilière ne pouvait prétendre à la rémunération convenue.

 Cass. Civ. 3e, 18 nov. 2009 (pourvoi n° 08-20.194 F-S P+B), rejet

La Cour de cassation retient ainsi une interprétation extensive de la condition suspensive. Elle considère en effet que lorsque l’usufruitier qui habite l’immeuble, objet de la promesse synallagmatique de vente (compromis), est un majeur protégé, la condition suspensive de réitération de l’acte devant notaire, prévue dans la promesse, défaille lorsque le juge des tutelles ne l’a pas autorisée. Cette solution rendue sous l’empire de la loi du 3 janvier 1968 trouverait à s’appliquer aujourd’hui en application de la loi du 5 mars 2007 portant réforme de la protection des majeurs.

Cet arrêt ne doit pas remettre en cause la solution judiciaire généralement retenue lors de la vente par un incapable majeur - ici ce n’était pas le cas : au moment du compromis l’usufruitière venderesse était sous la seule sauvegarde de justice - et qui consiste à constater la nullité absolue de la vente. La décision ci-dessus, comme indiqué plus haut, est innovante en ce qu’elle fait dire à une clause de condition suspensive ce qu’elle ne dit pas de façon expresse, à savoir que la condition suspensive de réitération par acte authentique n’est pas accomplie si le juge des tutelles n’a pas autorisé la vente. En aurait-il été de même si, comme le plus souvent, la réitération par acte notarié n’avait pas été érigée en condition suspensive, ici peut-être seulement de manière tacite ?