Bail emphytéotique non publié ?

Question. Est-ce qu’un bail emphytéotique non publié peut être qualifié juridiquement de bail emphytéotique ou peut-on le requalifier ?

Réponse. Non, certainement pas. Un bail emphytéotique peut toujours être publié au bureau des hypothèques. Tant que la formalité n’est pas faite le bail emphytéotique de plus de douze ans n’est pas opposable au tiers.

Le paragraphe 3 de l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose "qu’à défaut de publicité, ne peuvent jamais être opposés aux tiers... les baux pour une durée supérieure à 12 ans". Ce texte consacre donc une hypothèse d’inopposabilité partielle ; en effet celle-ci ne s’applique qu’à la partie du bail excédant 12 ans, le bail restant opposable aux tiers pendant toute la période située en deçà de ce délai bien qu’il n’ait pas été publié. Ainsi jugé en ce qui concerne un bail emphytéotique de plus de douze ans (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995 : JCP N 1995, II, p. 1823 ; Defrénois 1995, art. 36214, p. 1465).