Visiteur condamné

On sait, surtout quand on vient sur ce site, que le bon de visite ne crée aucun lien contractuel entre l’agence immobilière qui a fait visiter et le visiteur. La Cour de Colmar dit et juge que le bon de visite vaut néanmoins preuve de l’intervention de l’agence et de la connaissance par le visiteur de l’existence du mandat et peut donc servir de fondement à une action fondée sur la responsabilité quasi délictuelle de l’acquéreur potentiel, peu important que le mandat de vente mentionne également la possibilité de réclamer au vendeur une indemnité en cas de non respect de son engagement de ne pas traiter directement avec un acquéreur présenté. Il ressort de la chronologie que l’associé majoritaire de la société ayant acquis l’immeuble avait visité l’immeuble par l’entremise de l’agent. En outre, le prix de vente de l’immeuble à la société est le même que l’offre initiale formulée lors de la visite. Ces éléments caractérisent un faisceau d’indices selon lequel l’acquéreur potentiel s’est substitué une société dans le but d’éluder les droits de l’agent alors qu’il avait parfaitement connaissance de l’existence du mandat de vente, et ce au mépris de l’engagement pris par lui en signant le bon de visite de s’interdire toute entente avec le vendeur. L’acquéreur doit donc être condamné à indemniser l’agence au titre de sa perte de chance de pouvoir prétendre à sa commission. Seule l’exécution du mandat ouvre droit à la perception de la rémunération prévue, or l’agent immobilier ne justifie pas avoir avisé les vendeurs de l’offre avant la résiliation du mandat. La perte de chance peut être estimée à 50 % du montant de la commission prévue.

Vendeur blanchi

Par application de l’art. 77 du décret n° 72-678 du 20 juill. 1972, l’agent immobilier doit informer son mandant de l’accomplissement du mandat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement. La transmission d’une offre constituant une modalité d’exécution du mandat, la preuve ne peut donc en être rapportée que conformément aux dispositions légales. Le témoignage d’un salarié de l’agence en charge de la vente précisant avoir informé le mandant par téléphone est donc inopérant. Faute de démontrer d’avoir avisé son mandant aucune collusion ne peut être imputée au vendeur.

 C. A. de Colmar, 2e Ch. civ., sect. A,
6 oct. 2011
(R.G.
N° 10/02335, 687/11), confirmation partielle