La SNC Sogedam a entrepris la réalisation d’un programme de construction de 22 maisons individuelles dans une ZAC.

Entre le mois d’août 2000 et le mois de janv. 2002 la SNC a ainsi consenti à différents réservataires un contrat préliminaire (de réservation) faisant référence aux dispositions de l’art. 1601-3 du Code civil et des art. L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

En application de ces contrats, elle déclarait s’engager :"en cas de réalisation du programme [...] à proposer aux réservataire d’acquérir par préférence à tout autre, aux conditions ci-après fixées, les locaux ci-après désignés ...". Il était en outre précisé que : "la réalisation de la vente n’aura lieu qu’après la mise en place d’une des garanties d’achèvement ou de remboursement prévues par les articles R. 261-17 à R. 261-24 du Code de construction et d’habitation et au plus tard dans le délai d’un an à compter du jour de la signature du présent contrat".

Par lettre du 23 janv. 2003, la SNC Sogedam mettait fin aux contrats de réservation en restituant le chèque correspondant au dépôt de garantie en rappelant aux réservataires qu’elle avait dû faire face à divers recours formés par plusieurs associations à l’encontre du permis de construire, constituant des obstacles à la réalisation du programme lui imposant d’établir une nouvelle grille de prix de vente et de revoir le programme de l’opération.

Ces éléments ainsi que le dépassement de la date prévue pour la réalisation du contrat justifiaient ainsi, pour la SNC Sogedam, sa décision de mettre fin au contrat de réservation.

Plusieurs réservataires ont contesté cette rupture du contrat et ont assigné la SNC Sogedam devant le TGI de Draguignan pour voir déclarer les ventes parfaites et obtenir des dommages-intérêts.

Selon jugement du 5 mars 2008, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes tendant à voir déclarer les ventes parfaites, mais a condamné la SNC à payer à titre de dommages-intérêts à chacun des réservataires une somme égale au montant du dépôt de garantie, considérant que l’inexécution des contrats de réservation par la SNC était fautive.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt en date du 22 avr. 2010, a confirmé la décision en ce qu’elle avait débouté les réservataires de leurs demandes de réalisation forcée de la vente mais l’a infirmée en ce qu’il avait été fait droit aux demandes de dommages-intérêts à l’encontre de la SNC, relevant que la SNC était en droit d’opposer aux réservataires, en application des dispositions contractuelles, le fait de leur caducité, sans que les réservataires puissent lui opposer à cet égard sa mauvaise foi ou encore sa négligence dans le cadre des recours formés contre ledit permis de construire.

Certains réservataires ont alors formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt exposant, selon les moyens développés, que : "même après l’expiration du délai convenu, la réservation d’immeuble à construire ne peut être résiliée que de bonne foi et pour un motif légitime".Ils reprochaient à la cour d’appel d’avoir considéré que la résiliation était intervenue légitimement du fait notamment des recours engagés sans tirer les conséquences du fait que ces recours auraient été purgés au jour de la résiliation.

Leur pourvoi est rejeté.

Ayant relevé qu’il résultait des termes des contrats de réservation que la SNC ne s’était pas engagée à vendre, dès la signature, mais à proposer à la vente, par préférence, dans un certain délai, en cas de réalisation du programme et qu’elle était en droit d’opposer aux réservataires, en application des dispositions contractuelles, la caducité des contrats de réservation [...] sans que les réservataires puissent lui opposer à cet égard sa mauvaise foi, sachant qu’il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir pu mettre en place dans le délai d’un an à compter des signatures des contrats l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement légalement prévues avant que les permis de construire aient été accordés de façon définitive, sa négligence dans le cadre des recours formés contre lesdits permis n’étant pas ailleurs ni alléguée ni justifiée.

 Cass. Civ. 3e, 30 nov. 2011 (pourvoi n° 10-25.451 FS-P+B), rejet