Cahier des charges restrictif ?

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Question. Nous voudrions procéder à une division parcellaire.
Notre maison à été construite il y a plus de 30 ans sur un lotissement
et il existe un "réglement intérieur et de copropriété.." fourre-tout
qui précise : un seul logement par lot, pas d’implantation en limite
terrain, habitations rez-de chaussée.

Rien ne nous interdit de diviser notre terrain mais nous ne pouvons rien
en faire !

La commune est dotée d’un PLU beaucoup moins restrictif, nous avons
l’autorisation de parceller et la demande de CU est en cours.

Ces 3 conditions devraient-elles figurer dans le règlement intérieur ou
le cahier des charges ? Sont-elles des règles d’urbanisme ?

Pour modifier ce document (ou même le supprimer ?) nous ne sommes pas sûr d’obtenir l’accord des 2/3 des propriétaires. Quelle solution nous reste-t-il ?

Réponse. Le sujet a souvent été traité sur le site. Voyez en particulier : Pérennité du cahier des charges du lotissement.

A défaut d’unanimité, le cahier des charges est susceptible d’être modifié dans les conditions de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme. S’il y a une solution miracle pour ne pas se soumettre à ce texte, je ne la connais pas.

P R

L’article L. 442-10 s’est substitué à l’ancien article L. 315-3 sur le fondement duquel la Cour de cassation, à plusieurs reprises, a déclaré que la procédure majoritaire de modification s’appliquait au cahier des charges. Un arrêt de la 3e Chambre civile (1er déc. 1993 ; N° de pourvoi : 91-15.159) est sur ce point remarquable de précision :

Vu l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme ;

Attendu que, lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges de ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable au secteur où se trouve situé ce terrain ;

Attendu que l’arrêt attaqué (Grenoble, 4 mars 1991) déboute les époux X..., propriétaires, dans un lotissement, de leur demande tendant à voir condamner leur voisin coloti, M. Y..., à effectuer des travaux de mise en conformité aux prescriptions du cahier des charges du lotissement, aux motifs propres et adoptés que l’association syndicale libre tenait de l’article 31 du cahier des charges le pouvoir de modifier les règles et servitudes imposées dans le lotissement, qu’aux termes des statuts de l’association syndicale, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix et que l’assemblée générale du 10 mai 1986 a donc pu délibérer valablement et autoriser la modification du cahier des charges ;

Qu’en statuant ainsi, alors que les prescriptions de l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme sont applicables même au cas où le cahier des charges a prévu les conditions dans lesquelles ses stipulations pourront être modifiées, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 mars 1991, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry.

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