Clause de prise des lieux en l’état ?

Question. Je viens de signer un bail notarié de locaux professionnels dans lequel il y a une clause selon laquelle LE PRENEUR prend les lieux dans l’état où ils se trouvent actuellement, sans recours contre LE BAILLEUR pour quelque cause que ce soit". J’ai vérifié que cette formule a été prise dans un formulaire notarial et que tous les baux de la résidence où se trouve mon local rapportent une même clause. Est-ce que je peux dire qu’il s’agit d’une clause de style et demander que mon propriétaire fasse des travaux rendant le local utilisable en l’état (il ne l’est pas) ? Je n’ai pas visité moi-même mais étant éloigné alors, cela a été fait avec l’agence immobilière et une personne que j’avais mandatée.

Réponse. Il est courant que le bailleur convienne avec le locataire que celui-ci ne pourra exiger une délivrance en bon état (Cass. soc., 11 févr. 1955 ; Bull. civ. IV, n° 122 - Cass. 3e civ., 9 oct. 1974 ; Bull. civ. III, n° 145). La clause d’acceptation des lieux "dans l’état où ils se trouvent", clause de style que l’on retrouve dans la plupart des baux (V. J. Lafond, L’acceptation des lieux dans l’état où ils se trouvent : JCP N 1996, Prat. 3715), dispense le bailleur de l’accomplissement des réparations de toutes espèces exigées normalement lors de la délivrance, sauf aux juges à considérer qu’elle ne correspondait pas à la volonté des parties, s’agissant par exemple d’une formule d’usage imprimée en petits caractères que les parties ont pu omettre de raturer (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 10 mars 1977). L’exonération du bailleur en la matière peut se déduire d’une autre clause, par exemple celle par laquelle le bailleur consent une réduction de loyer en conséquence des inconvénients supportés par le preneur en raison de l’insalubrité des locaux.

Si vous disposez d’écrits du propriétaire ou de son mandataire selon lesquels il entend mettre les locaux en état d’être utilisés, ce serait un plus important pour obtenir que la clause soit déclarée non écrite. A défaut le juge aura une appréciation dite souveraine pour juger que la volonté du preneur, vous-même, était de prendre des locaux dans un état vous permettant d’y travailler sans avoir besoin de procéder vous-même à la remise en état. Le juge pourrait aussi prononcer la nullité du bail en raison du défaut de délivrance, mais une expertise ou n constat devrait établir que les locaux ne sont pas susceptibles en leur état actuel d’être utilisés pour votre activité.