Clause de style dans un bail commercial notarié ?

Question. Par un bail notarial je viens de prendre à bail commercial un grand local. Je relis l’acte et je vois que "LE PRENEUR prendra (sic) les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au jour de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation, LE PRENEUR déclarant connaître les lieux pour les avoir visités". Or, à la suite d’un orage, je m’aperçois qu’il y a des infiltrations d’eau dans le local et que celui-ci n’est pas aux normes pour l’électricité. Est-ce que la clause du notaire m’empêche d’agir ?

Réponse. Non pas vraiment.

Il s’agit, sans aucun doute, d’une clause de style. La clause de style est celle qui figure dans un acte, le plus souvent dans un acte notarié, sans que les parties lui aient prêté une réelle attention ou en aient compris le sens, et qui n’a pas été véritablement voulue (V. D. Denis, La clause de style, Mélanges Flour, p. 117 s. ).

Aussi et même si la Cour de cassation a affirmé que "toute clause d’un contrat, quoique usuelle et de style n’en produit pas moins son effet normal" (Cass. Civ., 3 mai 1968 : Bull. civ. 1968, III, n° 184 – Cass. même chambre, 8 juill. 1971 : Bull. civ. 1971, III, n° 442) ce type de clause ne peut avoir qu’une portée limitée (V. D. Denis, Talon, La force de la clause de style : AJPI 1975, p. 1.013). Ainsi la clause ne recevra pas application lorsqu’elle est contredite par d’autres clauses, ou sur un plan plus général lorsqu’elle n’a manifestement pas été voulue par les parties. Je doute que vous ayez voulu de façon expresse dispenser votre propriétaire bailleur de toute obligation au regard des dispositions du Code civil.

Dans les baux commerciaux et en particulier ceux notariés, les clauses de style, comme celle que vous énoncez, sont nombreuses, les rédacteurs donc les notaires usant et abusant de traitements de texte accompagnés de recueil de clauses toutes faites mais mal faites.

Si l’on veut qu’elles produisent les effets attendus, ces clauses, licites en soi, demandent à être explicitées ou étayées par des éléments annexes (par exemple un constat d’huissier qui permettra de démontrer que l’état des lieux était effectivement parfaitement connu par le locataire au moment de sa prise de possession).

Ce qui n’est pas le cas pour vous, vous êtes en droit d’opposer l’inefficacité de la clause au propriétaire bailleur et d’exiger les délivrance et réparations que la loi met à sa charge. Votre propriétaire en revanche pourrait se retourner contre le notaire, vous aussi si la clause vous était déclarée opposable nonobstant ce qui précède.

P. Redoutey