Clause exonératoire de la garantie des vices cachés dans une promesse d’achat ?

Question. Un agent immobilier me propose de signer une promesse d’achat d’un bien qu’il a à la vente comme marchand de biens et contenant une clause aux termes de laquelle le promettant, moi-même, "ne peut prétendre à aucune indemnité ni réduction de prix pour mauvais état du sol ou du sous-sol, des bâtiments, vices de "construction apparents ou cachés, ou défauts d’entretien". Est-ce que cette clause est légale ?

Réponse. La clause est abusive, sinon illégale, en ce qu’elle a pour effet de priver l’acquéreur de la garantie légale des vices cachés. Sont contraires aux articles 2 du décret n° 78-464 du 24 mars 1978 et 35 de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 (devenus respectivement les articles R 132-1 et L 132-1 du Code de la consommation) les clauses exonératoires de la garantie des vices cachés insérées dans un contrat conclu par un consommateur avec un spécialiste de la négociation immobilière, agissant dès lors comme professionnel.

Il en a été ainsi jugé par le Tribunal de grande instance de Paris, par un jugement du 21 février 1989, dont extrait :

SUR LES DISPOSITIONS DES CLAUSES N° 1.1 & 1.2 DU CONTRAT VISEES PAR L’U. . DANS SON ASSIGNATION

Attendu que le G S spécialiste de la négociation immobilière, agissant par conséquent comme professionnel, dans la rédaction et la signature du contrat de ventes d’immeubles soumis à l’appréciation du Tribunal, ne peut donc, en vertu des textes rappelés ci-dessus, prétendre à la validité des clauses exonératoires de la garantie des vices cachés visées par les articles 1.1 & 1.2 du contrat, et que ces clauses devront donc être supprimées ;