Clauses noires et clauses grises dans les VEFA et contrats de réservation

Nous avons toujours de nombreuses questions et soumissions de clauses à propos des "clauses noires" dans les contrats préliminaires (réservations) et les contrats notariés de ventes en état futur d’achèvement.

Nous ne pouvons répondre individuellement en raison du nombre de ces questions.

Nous rappellerons simplement que l’article 86 de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 (LME) avait prévu l’adoption par décret en Conseil d’État de deux listes, l’une dite "grise" déterminant les clauses figurant dans les contrats conclus entre un professionnel et un consommateur dont le professionnel peut apporter la preuve du caractère non abusif, et l’autre dite "noire" regroupant les clauses considérées comme étant, de manière irréfragable, abusives.

Ce décret dont la Commission des clauses abusives avait préconisé l’adoption avant le 1er janvier 2009 a été adopté le 18 mars 2009. Il est sur LegiFrance.

Ainsi et conformément aux dispositions de la LME, ce décret qui modifie les articles R. 132-1 et suivants du Code de la consommation liste dans son premier article, douze clauses présumées abusives de façon irréfragable. Parmi celles-ci l’on compte, par exemple, la clause au terme de laquelle le professionnel se réserve "le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer ou du service à rendre".

Ce décret liste d’autre part dix clauses présumées abusives à moins que le professionnel apporte la preuve contraire. Il en est ainsi par exemple de la clause au terme de laquelle le professionnel se réserve "la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable".

Nos visiteurs nous écrivent avoir trouvé de telles clauses dans les contrats relatifs aux ventes en état futur d’achèvement.

Si, sans contestation possible, la première (clause noire) est visée par le nouveau texte règlementaire, on peut avoir un doute concernant la seconde (clause grise), les textes spécifiques de la VEFA prévoyant, après un contrat de préliminaire, un retrait sans indemnité du réservant, par exemple quand il abandonne le programme de construction. Il faudra donc attendre la jurisprudence ou peut-être une réponse ministérielle.