Comment obliger la Commune à préempter la totalité du bien ?

Question. Je vends une grande parcelle de terrain (+ de 2 ha) dont partie est dans la zone du DPU, partie non (deux numéros cadastraux, le PLU ayant suivi le cadastre). Je ne voudrais pas ventiler le prix. Comment faire pour éviter que la commune préempte une partie seulement ? On m’a parlé d’une clause d’indivisibilité ?

Réponse. Je vous citerai cet arrêt du Conseil d’Etat du 27 mars 2009 (req. n° 322.990, Cne de Vigny).

Une commune avait exercé son droit de préemption urbain (DPU) sur un ensemble de parcelles en excluant l’une d’elles, elle avait vu sa décision suspendue, par ordonnance du 20 novembre 2008 du juge des référés du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, au motif que le droit de préemption ne pouvait s’exercer que selon les trois options prévues à l’article R. 213-8 du Code de l’urbanisme qui imposait l’acquisition de l’ensemble des biens aliénés. En effet, l’article R. 213-8 du Code de l’urbanisme est applicable pour la vente de gré à gré sans contrepartie en nature, et, lorsqu’il s’agit d’une autre forme d’aliénation (apport, échange...), s’appliquent les dispositions de l’article R. 213-9 du même code qui ne vise que deux options : proposition d’acquérir ou renonciation. Or, comme le rappelle ici le Conseil d’État, s’applique aussi l’article L. 213-2-1 du Code de l’urbanisme dans le cas d’une unité foncière à cheval sur une zone de préemption.

Selon le Conseil d’État en effet :

Considérant qu’il résulte de l’article R. 213-8 du Code de l’urbanisme que, lorsque l’aliénation est envisagée sous forme d’une vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption, sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés ou son offre d’acquérir le ou les biens mis en vente à un prix proposé par lui ; que toutefois, le droit de préemption urbain ne pouvant, en vertu des dispositions de l’article L. 211-1 du même code, s’exercer que dans la zone qui a été délimitée à cette fin par l’autorité compétente, l’autorité qui exerce ce droit est tenue, lorsque la déclaration d’intention d’aliéner porte notamment sur un bien ou une fraction d’une unité foncière qui n’est pas compris dans la zone soumise au droit de préemption, de ne se porter acquéreur que du ou des biens ou de la fraction de l’unité foncière inclus dans cette zone ; que, dans ce dernier cas, le propriétaire peut exiger, en application du second alinéa de l’article L. 213-2-1 du Code de l’urbanisme, que le titulaire du droit de préemption acquière l’intégralité de l’unité foncière ; [...]

En conséquence dans une zone où a été institué un DPU, le titulaire peut préempter le bien situé dans cette zone, c’est-à-dire tout le bien mais uniquement le bien. Or, en application de l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption urbain ne peut être institué que dans les zones urbaines (U) et d’urbanisation future des plans d’occupation des sols maintenus (NA) ou à urbaniser des plans locaux d’urbanisme (AU). Toutefois, il est évident que la détermination des zones du plan local d’urbanisme (PLU) et celle des zones de préemption à l’intérieur des zones urbaines ou à urbaniser n’ont pas à suivre la délimitation physique des parcelles appartenant à des propriétaires privés ; ainsi, il résulte parfois de l’instauration d’un droit de préemption urbain sur tout ou partie de ces zones que certaines parcelles seront seulement soumises pour partie au droit de préemption urbain. En l’espèce, toutes les parcelles aliénées, sauf une, étaient situées en zone de préemption. Le juge considère alors que la commune était en droit d’exercer son droit de préemption en excluant la parcelle située en dehors de la zone.

En conséquence les clauses d’indivisibilité du bien vendu, si elles doivent être mentionnées dans les déclarations d’intention d’aliéner (DIA) (Cass. 1re civ., 12 juill. 2007, n° 06-15.633), ne sont néanmoins pas opposables au titulaire du droit de préemption. Cela doit jouer dans les deux sens. Vous ne pouvez donc imposer une clause d’indivisibilité à la commune.

Une commune qui recevrait une DIA portant sur plusieurs biens ne formant pas une unité foncière (1) aurait la faculté de retourner cette déclaration comme non conforme ou de ne préempter que les biens (tous les biens) situés en zone de préemption en excluant les autres. Je pense qu’il en serait de même lorsque, parmi les parcelles formant une unité foncière et portées dans une DIA, l’une d’elles n’est pas située en zone de préemption ; le titulaire pourrait alors décider d’exercer sa prérogative sur toutes les parcelles à l’exception de celle non située en zone de préemption.

Je ne vois pas comment vous pourriez éviter de notifier que pour la seule vente soumise au DPU.

P R

(1) Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision