Cet arrêt de cour d’appel, déjà un peu ancien mais toujours d’actualité, est relaté pour répondre à un échange lui récent sur le forum "Négociation" de Juris Prudentes.

La Cour d’appel de Lyon a déjà déclaré que le mandat donné à l’agent immobilier par M. X est valable.

La société FRC-GIT, cet agent immobilier, a demandé en conséquence le règlement de sa "rémunération".

Mais celle-ci n’est pas due, le mandant n’étant tenu de la régler qu’à l’agent immobilier par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, au sens de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janv. 1970, peu important que l’acquéreur ait été précédemment présenté par le mandataire initial.

Toutefois, ses conclusions réclament également le paiement, "à titre de dommages-intérêts, des sommes qu’elle aurait perçues au titre du mandat".

Le mandataire est en effet en droit d’obtenir des dommages et intérêts s’il prouve une faute du mandant qui, de manière abusive et compte tenu des diligences accomplies, l’a privé de la conclusion effective de l’opération.

En l’espèce, l’abus est caractérisé, car le futur acquéreur, présenté au mandant pendant le temps du mandat, a offert un prix proche de celui demandé, supérieur à celui auquel la transaction a finalement été conclue et le compromis de vente a été passé quelques jours à peine après l’expiration du mandat.

M. X, mandant, a ainsi bénéficié du travail de son mandataire et n’a retardé la conclusion de la vente que pour éviter le paiement de la rémunération convenue, comme le confirme un courrier de l’acquéreur à la société FRC-GIT, qui retrace ainsi les faits : "en 2006, le propriétaire a pris contact directement avec moi en m’indiquant que le mandat de vente qui le liait à l’agence immobilière était arrivé à terme, que par conséquent il était délié de ses engagements et que par suite il entendait reprendre les négociations de cette vente directement avec moi".

L’agence ne justifie pas de diligences très poussées, faute notamment de production de bons de visite.
Par ailleurs, le bien a été vendu à un proche voisin.

Mais, d’une part, la possibilité d’être informé de l’intention de vendre, en raison de ce voisinage, n’est qu’une hypothèse, d’autant plus fragile que M. X indiquant que le père de l’acquéreur est l’un de ses amis, il a fallu pourtant l’intervention de l’agence pour mettre les parties en contact.
D’autre part, les diligences ont été adéquates et suffisantes et ont permis de trouver l’acquéreur.

Dans ces conditions, M. X est tenu à réparer le préjudice par paiement de dommages-intérêts dont il convient de fixer le montant, au vu de l’ensemble des circonstances, à la somme de 22.000 euro + intérêts moratoires.

 C.A. de Lyon,
1ère Ch. Civ. A, 13 janv. 2011
(N° de RG : 09/04158)