Condition suspensive, certificat d’urbanisme ou note d’urbanisme ?

Question. Dans une affaire ancienne le litige vient de ce que le compromis de vente a été fait sous la condition suspensive d’un certificat d’urbanisme. Le vendeur prétend que la note d’urbanisme a le même office que le certificat et que la condition est réalisée. Il est soutenu par le notaire du compromis qui a pris sur loi de demander une note de renseignements et non un certificat car il s’agit d’une maison avec terrain. Or l’acquéreur avait l’intention de construire en extension. Qu’en pensez-vous ?

Réponse. La réponse a été donnée dans une affaire identique par la Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, du 22 mars 2004 (R.G. n° 02/04191), dont résumé suit :

Un certificat d’urbanisme prévoit normalement la constructibilité d’un terrain et les possibilités de réalisation d’une opération déterminée. La note d’urbanisme est quant à elle un document plus simple, utilisé à l’occasion d’une vente d’immeuble bâti ou non bâti lorsqu’aucune modification de son état n’est pas envisagée. Ces documents n’ont pas la même portée juridique. Dès lors que la condition suspensive est relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme, il s’ensuit que la condition suspensive relative à l’urbanisme n’est pas réunie par la production d’une note d’urbanisme. Le vendeur n’ayant transmis qu’une note d’urbanisme, il y a lieu de retenir que la condition suspensive ne s’est pas réalisée par son fait. La caducité du compromis de vente doit être constatée.

Le vendeur n’est pas fondé à réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation à la suite de la caducité du compromis de vente dès lors qu’il est établi d’une part que l’acquéreur a occupé l’immeuble avec son accord jusqu’à la date butoir prévue pour la régularisation de la vente et d’autre part qu’elle n’est devenue sans cause que par l’attitude fautive du vendeur ayant conduit l’acquéreur à renoncer à son projet.