Condition suspensive de la passation de l’acte authentique

La question est souvent posée :

La signature de l’acte authentique peut-elle constituer une condition de la vente convenue dans un compromis (promesse synallagmatique) ?

On considère en général que l’absence de conclusion de l’acte authentique dans le délai contractuellement prévu peut constituer, à titre de convention, une condition résolutoire du compromis. Il en a été ainsi jugé par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 22 nov. 1968 ; Bull. civ. III, n° 495 ; 31 janv. 1978 ; Bull. civ. III, n° 60).

Cela a pour inconvénient que, sauf stipulation contraire, la condition anéantira rétroactivement la vente. Le vendeur sera censé n’avoir jamais cessé d’être propriétaire. Il faudra en déduire qu’il supporte les risques pendant toute la période où l’immeuble est devenu propriété de l’acquéreur.

Peut-on dès lors établir le compromis de vente sous la condition suspensive de la passation de l’acte authentique de vente ? La doctrine y est généralement hostile, mais la jurisprudence n’a pas tranché, la tendance étant à la négative. Si la signature de l’acte authentique est constituée en condition, cette condition est potestative car la réalisation était laissée au bon gré du vendeur ou de l’acquéreur. Mais la condition de passer acte peut être l’objet d’une action en justice pour provoquer sa réalisation forcée. De plus, des sanctions peuvent être prévues dans le compromis pour inciter les parties à s’exécuter (clause pénale, perte de l’indemnité d’immobilisation par l’acquéreur, etc.). C’est seulement dans le cas où le compromis serait rédigé de telle sorte que celui qui se refuse à signer l’acte authentique peut le faire de façon discrétionnaire et sans encourir aucune sanction que l’argument de la potestativité pourra être retenu. L’argumentation cependant reste contestable. En outre, la signature de l’acte authentique n’est pas un événement extérieur à la volonté des parties. Elle suppose leur participation personnelle, à laquelle toutes s’engagent. Il n’y a donc pas de véritable condition entendue comme un événement incertain. Aussi la jurisprudence retient la qualification de condition suspensive et non de condition potestative seulement lorsqu’il apparaît, à l’examen du compromis, que la conclusion de l’acte authentique était un événement incertain (Cass. 3e civ., 11 déc. 1984 ; Bull. civ. III, n° 212).

Tant que la Cour de cassation ne s’est pas prononcée de façon nette et claire, mieux vaut suivre la doctrine et, pour éviter un contentieux, ne pas faire de la passation de l’acte authentique une condition suspensive de la vente.