Conséquences du refus d’approuver les comptes de copropriété ?

Question. Pourriez-vous me préciser les conséquences d’un refus d’approuver les comptes de copropriété ?

Réponse. Le refus d’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes du syndicat - ou le rejet de ces comptes - présentés par le syndic a des conséquences étendues.

Ce refus fait obstacle à la délivrance du quitus au syndic. Et il oblige le syndic à présenter de nouveaux comptes pour permettre à l’assemblée générale de clôturer le budget de la copropriété.

Reste aussi en suspens le sort des contrats passés par le syndic, avec les inconvénients qui en résultent dans ses rapports avec le syndicat. Aussi s’impose de tenir très vite une nouvelle réunion, après l’établissement de nouveaux comptes susceptibles d’être approuvés avec les frais supplémentaires qu’elle entraîne ; ces frais doivent d’ailleurs être supportés par le syndic en faute.

Mais il semble possible que l’assemblée générale donne délégation au conseil syndical dans les conditions qu’elle détermine pour qu’il approuve en son nom les comptes rectifiés à fournir par le syndic, s’agissant d’un acte qui relève à ce stade de l’administration courante de la copropriété, donc des pouvoirs exercés dans le cadre de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La réunion d’une nouvelle assemblée générale à échéance rapprochée, avec le surcroît de formalités et de frais qu’elle implique, peut apparaître en effet disproportionnée lorsqu’il s’agit de corrections limitées.

Le rejet des comptes du syndic motivé par une mauvaise gestion financière de sa part peut d’autre part mettre en cause sa responsabilité contractuelle envers son mandant le syndicat et le cas échéant, justifier sa révocation et la désignation d’un administrateur provisoire. A l’inverse, un refus d’approuver les comptes qui ne reposerait sur aucun motif sérieux, serait susceptible d’engager la propre responsabilité du syndicat vis-à-vis de son mandataire.

Mon appréciation sur la possibilité de déléguer au conseil syndical une mission limitée d’approbation des comptes rectifiés est discutée. Je la maintiens mais indique qu’une approbation sous réserve (par exemple "sous réserve de la vérification des pièces comptables qui sera effectuée par le conseil syndical") est dépourvue d’efficacité et ne vaut pas approbation définitive des comptes, laquelle nécessite une nouvelle délibération de l’assemblée générale des copropriétaires (CA Versailles, 7 oct. 1988 : RD imm. 1991, p. 104, obs. Capoulade et Giverdon).

P. Redoutey