Question. Nous avons construit une villa dans un lotissement privé. Ce lotissement doit passer communal d’ici peu et nous souhaiterions construire un abri de jardin en limite de propriété. Pour l’instant le cahier des charges du lotissement l’interdit. Dans notre commune la construction en limite de propriété est autorisée. Le fait de passer communal nous autorisera-t-il à faire cette construction ?

Réponse. Vous entendez certainement par passage de lotissement privé à lotissement communal le fait que la commune va acquérir les VRD du lotissement. Cela n’aura pas pour effet de supprimer des dispositions du cahier des charges.

Quand une personne achète dans un lotissement, c’est au vu des documents contractuels qui régissent et régiront le lotissement. Cela implique des sujétions mais aussi des droits, le tout formant un cadre juridique précis. En achetant on accepte ce cadre qui n’a pas que des inconvénients.

Si une majorité de colotis estime que les règles doivent être modifiées, elle peut le faire aux conditions de majorité et de forme prévues par la loi (article L. 442-10, ancien article L. 315-3, du Code de l’urbanisme). Aussi, voyez avec les autres propriétaires du lotissement si vous pouvez mettre en oeuvre et faire aboutir une modification tendant à permettre la construction en limite de propriété.

Autre question/réponse sur le même sujet :

Question. Je suis en train de faire construire,je suis à trois mètres de la limite de propriété, et mon voisin s’est mis lui en limite de propriété. Cela ne me pose pas de problème jusque là, mais en voyant sa maison monter je m’aperçois qu’il y met dans son mur qui est le garage une ouverture pour mettre certainement ,"je ne le sais pas encore" juste un jour de tolérance ou souffrance. Mais le souci c’est que j’avais dans l’esprit plus tard d’agrandir ma maison et d’y mettre un autre un abri ou carrément un garage en limite également. Donc quand je vais faire mes travaux plus tard je vais automatiquement boucher son ouverture. Et ma question est a-t-il le droit de mettre une telle ouverture en limite, donnant sur ma maison sans m’en avoir auparavant averti et comment va-t-il réagir le jour ou je vais obstruer son ouverture.

Réponse. Nous ne pouvons pas répondre à votre seconde question car il ne nous est pas possible de prévoir comment votre voisin va réagir quand vous boucherez l’ouverture faite.

En général, la règle d’urbanisme applicable localement prévoit que lorsque la construction est faite en limite de propriété, elle est faite sans ouverture sur la propriété voisine.

Plus généralement, l’article R. 111-19 du Code de l’urbanisme impose des règles de prospect par rapport aux constructions voisines "À moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance(L) comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude(H) entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres". Cette implantation en limite parcelle implique qu’il n’y ait pas d’ouverture (autre que des "jours").

Une ouverture encore appelée "jour de tolérance" ou "jour de souffrance", ne peut jamais donner naissance à un droit de servitude, en sorte que le voisin, qui ne peut, en droit, obtenir la suppression d’un jour régulier, peut en empêcher l’effet, soit en bâtissant ou plantant, à la limite de son terrain, contre le mur ayant un jour, soit en exigeant que le mur devienne mitoyen par le paiement de l’indemnité d’acquisition, ce qui oblige le bénéficiaire du jour à supprimer celui-ci par application de l’article 675 du Code civil.

En conséquence, les jours régulièrement pratiqués dans un mur non mitoyen ne confèrent aucun droit sur le fonds contigu. Ils n’ont qu’une existence précaire puisque le propriétaire du fonds voisin peut y mettre un terme à tout moment en élevant une construction en limite séparative (CA Paris, 19e chambre, sect. B, 23 oct. 1991).

De même, l’existence dans un mur pignon, établi en limite séparative, de jours de souffrance ou de tolérance ne fait pas obstacle à l’édification d’une construction sur le fonds voisin jusqu’à cette limite même si elle a pour effet d’entraîner l’obstruction de ces jours, l’aménagement de simples jours, à la différence d’une vue, étant un acte de pure faculté qui ne peut fonder ni possession ni prescription (CA Paris, 23e chambre A, 14 juin 1995) ni, par suite, donner lieu à l’exercice d’une action possessoire réservée à la protection des droits réels immobiliers (CA Versailles, 8 juillet 1981).

Mais l’exercice du droit de propriété qui a pour limite la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime, ne saurait autoriser l’accomplissement d’actes malveillants, ne se justifiant par aucune utilité appréciable et portant préjudice à autrui (cas d’une haie touffue plantée avec un zeste de malignité de façon à empêcher la lumière de passer).