Contenu du certificat d’achèvement des fondations ?

Question. Est-ce que pour une VEFA le certificat d’exécution des fondations (garantie intrinsèque) doit être précis ? Est-ce que serait valable un certificat mentionnant "fondations achevées à 95%, finition le 28 février 2010" ? Quid de la responsabilité du notaire s’il accepte un tel certificat ?

Réponse. Le certificat d’achèvement des fondations prévu à l’article R. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), obligatoire dans certaines ventes d’immeubles à construire, doit remplir des conditions de fond. À défaut, il ne vaut pas certification et son utilisation engage la responsabilité professionnelle du notaire.

Le notaire rédacteur d’un acte de vente en état futur d’achèvement a pour obligation de s’assurer de l’existence d’un constat d’achèvement des fondations, lequel constat doit être déposé au rang de ses minutes.

Sur le contenu et des conditions nécessaires à la validité de ce document, la Cour de cassation (1re Ch. CiV ; s’est prononcée le 23 juin 2004.

Dans cette affaire, le notaire avait rédigé un acte de vente en état futur d’achèvement portant sur un immeuble à usage d’habitation. La VEFA était assortie d’une garantie intrinsèque telle que définie à l’article R. 261-19. Le notaire avait annexé à l’acte un document établi par une société de contrôle et de prévention qui mentionnait que 100 % des "semelles de fondation", "maçonneries et voiles du sous-sol" et "plancher haut du sous-sol" étaient achevés.

Plus tard, le chantier fut abandonné et des désordres et des erreurs d’implantation furent révélés. En outre, il apparut que l’acquéreur avait payé une somme supérieure à celle qu’exigeait l’avancement réel des travaux. L’acquéreur assigna donc le vendeur en résolution de la vente, ainsi que le notaire et la société de contrôle et de prévention, en réparation du préjudice subi. Les juges du fond ayant fait droit à sa demande, le débat fut porté devant la Cour de cassation.

À l’appui de son pourvoi, le notaire a invoqué que la certification visée par l’article R. 261-11 du CCH n’est soumise à aucune condition de forme dont la violation serait sanctionnée par la nullité. Il ajoutait que la Cour d’appel avait violé l’article R. 261-11 du CCH en affirmant que le document ne pouvait valoir certificat d’achèvement des fondations, alors qu’il était signé d’un ingénieur et d’un chef de service et qu’il était intitulé "Compte rendu de visite état d’avancement des travaux" et portait la mention "100 %" devant les intitulés de travaux déjà cités.

La Cour de cassation a rejeté l’argumentation : "(...) ayant relevé que la mission donnée [à la société de contrôle] n’était pas précisée, et que le document qu’il avait émis étant intitulé " compte rendu de visite état d’avancement des travaux ", rien ne permettait de dire que par ces termes la société de contrôle avait entendu certifier l’achèvement des fondations, la Cour d’appel a pu retenir, sans dénaturation, que ce document ne contenait pas la certification exigée par l’article R. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation et, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis des fautes ayant causé un préjudice à [l’acquéreur]".