Difficile de transformer une location-gérance en bail commercial

En l’absence de clientèle propre et indépendante, le locataire-gérant ne démontre pas être le véritable propriétaire du fonds de commerce revendiqué.

Une société qui exploite une grotte, le gouffre de l’Aven Armand, depuis de longues années a consenti successivement plusieurs contrats de location-gérance portant sur un fonds de commerce de débit de boissons-vente de souvenirs implanté sur le site. Au terme du dernier des contrats de location-gérance, le locataire-gérant en place se maintient dans les lieux en dépit des contestations de la société qui l’assigne en restitution du fonds de commerce.

Le locataire-gérant revendique la propriété du fonds à usage de bar restauration, exploité et développé par lui, seul titulaire de la licence IV.

A tort, selon la cour d’appel dont l’arrêt est confirmé par la Cour de cassation:la société constituée pour l’exploitation de la grotte avait prévu, dès l’origine, la création d’un débit de boissons et le local était implanté dans le périmètre de visite de la grotte ; seule la renommée du site apportait une clientèle conséquente au bar-magasin de souvenirs dont les horaires d’ouverture étaient liés à ceux de la grotte. La société avait créé ce fonds de commerce dont la clientèle préexistait à la conclusion du contrat de location-gérance, lequel ne peut être requalifié en bail commercial.

La société preneuse arguait :
 qu’il appartient au propriétaire bailleur de justifier qu’il répond aux conditions prévues par la loi pour la conclusion d’un contrat de location-gérance, tant au regard de sa propriété du fonds de commerce, de l’existence d’une clientèle propre et préexistante à la location que de l’exploitation personnelle du fonds pendant deux ans, si bien qu’en jugeant que le locataire gérant ne rapportait pas lui-même la preuve de la propriété du fonds de commerce revendiqué, la cour d’appel a renversé la charge de la preuve, violant ainsi l’article 1315 du Code civil, ensemble les articles L. 145-1 et L. 144-3 du Code de commerce ;
 et que le statut des baux commerciaux est applicable, nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat, à tout local stable et permanent, disposant d’une clientèle personnelle et régulière, d’une activité propre et jouissant d’une autonomie de gestion si bien qu’en statuant de la sorte sans rechercher si le fonds de commerce à usage de bar restauration, exploité et développé par M. Y..., seul titulaire de la licence IV, se caractérisait tant par une clientèle propre, que par l’absence de toutes contraintes dans l’exercice de l’activité commerciale, la cour d’appel n’a pas donné de base légale au regard de l’article L. 145-1 du Code de commerce.

La distinction entre le bail commercial, qui suppose la propriété d’un fonds de commerce, et le contrat de location-gérance, par lequel le loueur concède la jouissance d’un fonds qui lui appartient, s’opère au moyen du critère de la clientèle. En l’absence de clientèle propre et indépendante, le locataire-gérant ne démontre pas être le véritable propriétaire du fonds de commerce revendiqué.

 Cass. com. 7 avril 2009 (pourvoi n° 08-10.996), rejet