Division de l’immeuble en petits studios ?

Question. On me demande d’établir un règlement de copropriété d’un immeuble ancien mais en très bon état pour diviser les grands appartements en petits studios pour étudiants. Quelles sont les règles à respecter pour être dans le cadre de la loi ? Quels sont les lois et décrets ?

Réponse. La loi n° 2000-1208 du 13 déc. 2000 dite loi SRU a ajouté au Code de la construction et de l’habitation un article L. 111-6-1. Ce texte a été modifié par l’ordonnance n° 2005-1566 du 15 déc. 2005 qui a apporté une exception à l’interdiction qu’il édicte, concernant le cas des travaux de restauration immobilière et par la loi n° 2006-872 du 13 juill. 2006 portant engagement national pour le logement, qui a complété et alourdi les sanctions pénales prévues par le texte d’origine, ainsi que par la loi loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dite « loi MLLE », qui a précisé la nature des opérations de division interdites.

Est interdite toute division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les deux conditions étant cumulatives. La superficie habitable n’est pas celle de la loi dite "loi Carrez" (art. 46 de la loi de 1965), mais celle définie au Code de l’urbanisme.

Est également interdite la division d’immeubles en vue de créer des locaux à usage d’habitation qui ne sont pas pourvus :
 d’une installation d’alimentation en eau potable ;
 d’une installation d’évacuation des eaux usées ;
 ou d’un accès à la fourniture de courant électrique.

Il suffit que manque un seul des éléments d’équipement pour que la division soit illicite.

Notez que la responsabilité civile et pénale du notaire peut être engagée en cas d’opération irrégulière.