Question. Je suis dans une copro horizontale où il y a quatre lots de villas individuelles construites. J’achète le 5e lot qui est un terrain auquel est attaché le droit de construire une villa, le texte du RCP reprenant que le propriétaire du lot est autorisé d’ores et déjà à construire. Le vendeur me dit que j’ai le droit de construire avec un permis bien entendu mais sans avoir à demander l’autorisation de l’A.G. Mais mon avocat me dit le contraire. Le notaire lui dit qu’il n’a pas d’avis car il n’a pu interroger le CRIDON durant les vacances. Qui a raison du vendeur ou de l’avocat ? Merci de me répondre très vite car je dois signer le compromis lundi.

Réponse. Toute autorisation anticipée de travaux accordée par le règlement de copropriété est réputée non écrite par la jurisprudence actuelle (Cass. 3e civ., 11 mai 2005, n° 03-19.183). La raison est que l’assemblée générale des copropriétaires ne doit pas être dépossédée de son pouvoir de contrôle sur des travaux ou des constructions qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou ensemble immobilier (Cass. 3e civ., 16 déc. 2008, n° 08-10.480).

Cette jurisprudence s’applique aux copropriétés composées de pavillons. Ainsi, bien que le droit de construire une maison individuelle ait été reconnu au copropriétaire dans le règlement de copropriété, cette clause a été jugée insuffisante pour le dispenser de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, et ceci alors même qu’on se trouvait dans une copropriété horizontale (CA Pau, 1re ch., 13 janv. 1999, n° 97-1713 ; Cass. 3e civ., 6 déc. 2000, n° 95-15.953).

Aucune stipulation d’ordre général donc ne peut déroger par anticipation à l’exigence d’une autorisation spécifique de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 2 févr. 1999, à propos d’une véranda édifiée à l’arrière de la maison individuelle).

En vertu de cette jurisprudence, c’est votre avocat qui a raison, mais attention la jurisprudence peut changer. Cela est toutefois peu probable à l’exception des situations où le règlement de copropriété précise bien la nature de la construction qui sera faite ; j’écris bien" règlement de copropriété" et non "état descriptif de division", ce dernier n’étant pas contractuel.

Je vous conseille donc de signer l’avant-contrat sous la condition suspensive de l’autorisation de l’assemblée générale.

P R

La Cour administrative d’appel de Lyon, 1re Ch., par un arrêt du 7 avril 2009 (req. n° 07LY02531) vient confirmer la jurisprudence évoquée plus haut :

...

Sur la légalité du permis de construire litigieux :

Considérant, d’une part, qu’aux termes de l’article R. 421-1 du code de l’urbanisme : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain. (...) La demande précise l’identité du demandeur, (...), la situation et la superficie du terrain,(...) l’identité du propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la demande (...). et d’autre part, qu’il résulte des dispositions du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles l’article 43 de la même loi interdit aux règlements de copropriété de déroger, que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la société SK n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que par le jugement attaqué le Tribunal administratif de Lyon a annulé le permis de construire qui lui a été délivré le 14 janvier 2004 par le maire de Vaulx-en-Velin ;

A noter toutefois que cet arrêt a été rendu par une juridiction administrative à propos d’une autorisation de construire et que l’affaire était antérieure à la réforme du Code de l’urbanisme.