Droit de préemption urbain au cas de partage d’une SCI ?

Question. Le droit de préemption urbain s’applique-t-il dans le cas du partage d’un immeuble entre les associés d’une SCI suite à la dissolution de celle-ci ?

Réponse. Un arrêt Chabert du 15 janvier 1997 (Cass., 3e civ.), précise qu’il n’y a partage entre associés que lorsque la société a été dissoute et liquidée. Le simple retrait d’associé laissant survivre la société après une simple réduction de capital n’est pas un partage. Il s’agit selon la doctrine d’une opération sui-generis. La réduction de capital était considérée par la doctrine (S. Pérignon, Vte d’immeubles et droit de l’urbanisme, LGDJ, 1991, n° 328, p. 195) comme une opération de partage anticipé qui échappait au champ d’application du DPU. Le retrait devrait être assimilé comme étant translatif et commutatif et entraînerait selon d’autres auteurs l’application du DPU mais chasserait la lésion puisqu’il ne s’agirait pas d’un partage.

Dans la situation que vous exposez de partage global, le DPU ne devrait pas trouver à s’appliquer, sauf fraude si l’opération dissimule une vente ou une cession de parts soumise au droit.

L’article 18 de la loi ENL en effet désormais permet aux communes d’exercer leur droit de préemption urbain sur la cession de parts d’une société civile immobilière (SCI), lorsque le patrimoine de cette société est constitué par un ou plusieurs immeubles situés dans ces périmètres et soumis au droit de préemption urbain.

Un nouvel alinéa l’article L. 211-4 du Code de l’urbanisme énumère les aliénations et cessions sur lesquelles le droit de préemption n’est pas applicable tout en prévoyant a contrario la possibilité pour la commune de décider, mais uniquement par le biais d’une délibération motivée, d’appliquer ce droit aux aliénations et cessions précitées. Il ajoute à cette énumération la cession de la totalité des parts d’une SCI lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption.

Le droit de préemption sera ainsi applicable à la cession de la totalité des parts d’une SCI lorsque la commune, par une délibération motivée, décidera d’appliquer ce droit à cette cession sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. Un partage total des biens d’une SCI dissoute n’est pas une cession de parts.