Le compromis de vente en date du 31 octobre 2005 passé entre la SCI SAINTE COLOMBE, vendeur, d’une part et M. X et M. Y, acquéreurs, d’autre part, contient une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts auprès de tout organisme, d’un montant de 404.000 EUR sur une durée de 15 ans au taux de 4% l’an induisant des charges mensuelles maximales de 2.988 EUR.

La demande de prêt devait être déposée dans le délai de 10 jours à compter de la signature du compromis et l’acte authentique devait être signé le 1er juin 2006 ; il était également prévu que si la non obtention des prêts avait pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourrait demander l’application de l’article 1178 du Code civil.

Lorsque la promesse de vente est soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt dont les caractéristiques ont été mentionnées à cet acte, il appartient aux acquéreurs de démontrer que leur demande de prêt correspondait à ces caractéristiques.

En l’espèce, la Banque HSBC a adressé le 28 septembre 2006 à MM. X et Y une lettre par laquelle elle confirmait avoir reçu une demande relative au projet d’acquisition du bien situé à SAINTE COLOMBE SUR GAND ; le 27 juin 2006, elle leur avait adressé un refus de prêt en mentionnant : "nous faisons suite à votre demande relative au projet d’acquisition d’un bien situé à SAINTE COLOMBE SUR GAND. Après étude de ce dossier, nous vous confirmons que nous n’avons pas convenance à accorder ce prêt".

Ni le courrier du 28 septembre 2006 concernant la demande de prêt ni la lettre de refus ne mentionnent les caractéristiques du prêt ; aucun de ces documents ne précise notamment le montant de la somme empruntée, le taux d’intérêt et la durée du prêt ; par ailleurs, les acquéreurs ne versent pas aux débats l’exemplaire de la demande de prêt que la banque était tenue de leur remettre.

MM. X et Y, potentiels acquéreurs, ne démontrent pas que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

Par ailleurs que M. X verse aux débats une attestation de la SOCIETE GENERALE aux termes de laquelle il aurait déposé en juin 2006 à l’agence du LAVANDOU une demande de financement concernant le bien de la SCI SAINTE COLOMBE ; que ce courrier précise : "une première approche de nos services avait conduit à vous réclamer un certain nombre d’informations complémentaires afin de pouvoir constituer un dossier de financement ; celles-ci n’ayant pu être fournies, votre dossier a été classé sans suite".

Il résulte de ce courrier que la demande présentée à cet organisme bancaire dont aucune caractéristique n’est précisée, n’a pas été véritablement examinée du fait du comportement de M. X qui n’a pas fourni les informations complémentaires qui lui avaient été demandées.

Est produite enfin une attestation établie par la CAISSE D’EPARGNE agence du LAVANDOU selon laquelle le docteur Philippe X avait sollicité une demande de financement afin d’acquérir un château situé à SAINTE COLOMBE SUR GAND ; il était mentionné : "nous n’avons pas pu mener à bien cette étude car il ne nous a jamais été remis d’éléments financiers concernant son associé M. Y Yan, éléments cependant indispensables à l’analyse de ce dossier".

Cette attestation démontre que l’étude du prêt dont les conditions ne sont pas mentionnées, n’a pu être réalisée du fait de l’autre acquéreur M. Y qui n’a pas fourni les renseignements qui lui étaient réclamés.

C’est à juste titre que les premiers juges, par des motifs que la Cour adopte, ont considéré qu’en application de l’article 1178 du Code civil la condition suspensive avait été réalisée et que devaient être appliquées les dispositions de la promesse de vente prévoyant le versement d’une clause pénale.

La clause pénale prévue à la promesse de vente est manifestement excessive eu égard au préjudice subi par la SCI SAINTE COLOMBE qui ne prouve pas avoir versé la somme de 20.000 EUR à l’agence immobilière et n’a donc pas subi de préjudice à ce titre ; elle sera fixée à la somme de 38.000 EUR.

Faisant valoir qu’ils ont vendu leur bien à un prix inférieur à celui prévu au compromis, la SCI demande que MM. X et Y soient condamnés à lui payer la somme de 40.000 € représentant la différence, à titre de dommages et intérêts.

Le préjudice découlant de la non réalisation de la vente est réparé par le versement de la clause pénale qui constitue la contrepartie de l’engagement pris par le vendeur de réserver à l’acquéreur le bien mis en vente pendant un délai déterminé ; celui-ci n’est pas tenu d’indemniser le vendeur de la différence sur le prix de vente auquel le bien a été ultérieurement vendu dans des conditions différentes.

- CA Lyon, 14 mai 2009 (N° de RG 08/05205)