Eminent caractère contractuel du cahier des charges

Selon le Code de l’urbanismle, lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de bâtir, que les dispositions du premier de ces textes ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur.

En 1998, la société civile immobilière L’imprévue du Lys, propriétaire d’un lot dans un lotissement dont le cahier des charges, établi en 1924, a été approuvé par arrêté préfectoral et Mme X, occupante de l’immeuble construit sur ce lot, ont assigné en démolition les époux Y, propriétaire d’un lot voisin, acquis en 1990, sur lesquels ils avaient fait édifier une construction selon un permis de construire déposé par M. Z, architecte.*

Pour débouter la SCI de cette demande, en ce qu’elle était fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement, l’arrêt de la cour d’appel qui déclare irrecevable la demande en ce qu’elle est formée par Mme X, pour défaut de qualité à agir, retient que si le cahier des charges revêt un caractère contractuel et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues malgré l’approbation en 1984 d’un plan d’occupation des sols, les " stipulations " dont excipent les demanderesses ont en réalité un caractère réglementaire dès lors que le "cahier des charges" a été approuvé par l’autorité administrative, qu’il s’ensuit que les dispositions de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, qui vise "les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement" lui sont applicables et que le document approuvé a cessé de produire des effets en 1984, ensuite de l’approbation du plan d’occupation des sols qui en a régulièrement pris le relais ; que l’arrêt ajoute que les époux Y. n’ont acquis leur lot que postérieurement, au cours de l’année 1990, qu’il s’ensuit que les prescriptions du "cahier des charges" sont en tout état de cause dépourvues de caractère contractuel à leur égard et que seules les dispositions du plan d’occupation des sols peuvent leur être opposées.

Non dit la Cour de cassation qui casse. En statuant ainsi, alors que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil.

 Cass. Civ. 3e, 8 avril 2008 (pourvoi n° 07-10.054 D), cassation partielle