L’affaire qui va être relatée, comme ayant fait l’objet d’un arrêt très récent de la Cour d’appel d’Angers, est un condensé du contentieux relatif au bon de visite (ou reconnaissance de visite) que les agents immobiliers font en général signer quand ils présentent à un candidat à l’acquisition le bien pour la vente duquel ils sont mandatés.

Selon un mandat non exclusif n°298 du 22 sept. 2005, les époux M, propriétaires d’un appartement situé au 5e étage de la [...], ont confié à la SARL Conseil Habitat, agence immobilière exerçant sous l’enseigne "Titre de propriété", le soin de vendre ce bien immobilier, au prix de 742.000 euro, cette somme comprenant la rémunération du mandataire soit 42.000 euro à la charge de l’acquéreur. Ce mandat, consenti pour une durée irrévocable de 3 mois, comportait une clause de prorogation rédigée en ces termes : ’sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin’.

Le 27 oct. 2006, les époux Le N, désireux d’acquérir un appartement de standing dans le centre ville d’Angers, visitaient quatre biens proposés par la SARL Conseil Habitat, dont l’appartement des époux Métayer alors en vente au prix de 610.000 euro, en compagnie d’un représentant de cette agence. Ils signaient, le même jour, un bon de visite aux termes duquel ils s’engageaient à s’interdire, durant 15 mois, toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence d’évincer l’agence lors de l’achat des biens visités.

Informée de la vente ultérieure de l’appartement des époux M, la SARL Conseil Habitat s’enquérait de l’identité des acheteurs auprès de la Conservation des hypothèques le 27 déc. 2007. Cette démarche lui ayant révélée que l’acquéreur était Michèle B épouse Le N, née le (...), l’agence demandait une copie de l’acte notarié de vente, en date du 21 août 2007, d’où il résultait que cette vente, précédée d’un avant-contrat sous seing privé du 19 juin 2007, avait été conclue au prix de 475.000 euro.

Le 20 mars 2008, la SARL Conseil Habitat réclamait aux vendeurs le paiement de la commission convenue au titre du mandat du 22 sept. 2005. Devant le refus opposé par ces derniers, elle les a fait assigner, avec Michèle B épouse Le N, acquéreur, par actes d’huissier de justice en date des 27 et 28 nov. 2008, en paiement d’une somme de 42.000 euro en compensation du manque à gagner ayant résulté pour elle de son éviction de la vente, ainsi que d’une indemnité de procédure de 3.600 euro.

Par un jugement du 3 août 2010, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal de grande instance d’ANGERS a débouté la SARL Conseil Habitat de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de ses mandants, propriétaires vendeurs, et de leur acquéreur. L’agence immobilière a relevé appel.

En cause d’appel, la SARL Conseil Habitat ne dirigeait plus ses demandes qu’à l’encontre de l’acquéreur auquel le mandat de vente mettait expressément la charge de sa rémunération ; il se trouvait acquis aux débats que ce mandat, consenti pour une durée irrévocable de 3 mois le 22 sept. 2005, a pris fin de plein droit le 22 déc. 2006, à l’issue de la période de prorogation de 12 mois qui a joué, faute de dénonciation ; ce terme est donc arrivé avant la passation des actes sous seing privé et authentique de vente entre ses mandants et Michèle Le N, les 19 juin et 21 août 2007, mais après que l’agence a organisé, le 27 oct. 2006, en présence des vendeurs, une visite de l’appartement, attestée par la signature d’un bon de visite ; tout en admettant que ce bon de visite ne l’autorise pas à réclamer le paiement des honoraires prévus dans le mandat de vente, l’agence immobilière poursuit le paiement d’une somme égale à ce qu’aurait été sa rémunération si elle avait été le négociateur de la vente, en se fondant sur l’article 1147 du Code civil, n’invoquant l’article 1382 qu’à titre subsidiaire.

La SARL Conseil Habitat attribue donc au bon de visite que les époux Le Nénaon ont signé le 27 oct. 2006, pendant la période d’effet de son mandat non exclusif de vente, une valeur sinon contractuelle du moins péri-contractuelle, qui lui permettrait de déduire la faute de l’acquéreur, Michèle Le N, de la seule violation de l’engagement qu’elle avait pris, en signant ce bon de visite, envers le mandataire de ’s’interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de vous évincer lors de l’achat de cette affaire’ ; toutefois, les termes "entente" et "évincer" sont très clairement évocateurs d’une fraude aux droits de l’intermédiaire ; et la fraude ne se présumant pas, cette clause ne peut avoir pour effet de dispenser l’agence d’apporter la preuve d’une collusion fautive entre les mandants et l’acquéreur, destinée à la priver de son droit à rémunération ; il s’ensuit que le seul fait pour Michèle Le N d’avoir acheté l’appartement par l’entremise d’un autre professionnel moins de 15 mois après que la SARL Conseil Habitat le lui a présenté ne suffit pas à engager sa responsabilité, comme l’a justement retenu le tribunal.

La SARL Conseil Habitat a soutenu qu’à cette première déloyauté, s’ajouteraient d’autres indices d’une entente frauduleuse, tels que :
 le fait que les parties se connaissaient pour s’être rencontrées, en présence de l’accompagnateur de l’agence, lors de la visite du 27 oct. 2006,
 le fait que les époux Le N sont restés en rapport avec l’agence "Titre de propriété", qui le 26 avr. 2007 leur a fait visiter un appartement dans la [...],
 dans la circonstance que l’intermédiaire auquel les parties ont eu recours pour conclure la vente est le cabinet Pigé, avec lequel chacune des parties était en relation dans le cadre de ses fonctions de syndic,
 enfin, le caractère dérisoire des honoraires de négociation, de l’ordre de 4.700 euro, perçus par cet intermédiaire prétendument actif, alors que la rémunération moyenne d’un agent immobilier aurait été de 32.000 euro, en considération du prix auquel la vente a été conclue.

Le fait que les époux Le N aient eu recours aux services de l’agence "Titre de propriété" jusqu’au 26 avr. 2007, démontre à la fois qu’ils restaient en recherche d’un appartement spacieux et de standing en centre ville d’Angers et qu’ils n’avaient pas écarté cette agence de la liste des intermédiaires en mesure de leur proposer ce type de produit ; il paraît plus révélateur de leur bonne foi que la volonté supposée d’évincer l’agence de tractations menées à son insu sur l’appartement qu’elle leur avait présenté 6 mois plus tôt.

En revanche, il effectivement troublant de constater qu’en recourant à un autre intermédiaire professionnel, les vendeurs ont opportunément évité l’écueil d’une vente négociée directement avec des acquéreurs présentés six mois plus tôt par une autre agence alors titulaire d’un mandat non exclusif de vente, et que cet intermédiaire, qui exerce habituellement l’activité de syndic et non celle d’agent immobilier, n’a réclamé qu’une rémunération dérisoire en regard des honoraires que l’agence aurait été en droit, contractuellement, d’exiger.

Il n’en demeure pas moins que cette entente possible entre les vendeurs et l’acquéreur pour s’exonérer des risques de réclamation de l’agence, n’a généré, pour celle-ci aucun préjudice financier dans la mesure où son intervention effective s’étant limitée à une seule et unique visite de l’appartement, qui n’a été suivie d’aucune offre d’achat, ni même d’ouverture de négociations, il paraît difficile de lui reconnaître un rôle essentiel, voire même simplement efficace, dans le rapprochement des parties ; or, cette condition est déterminante du droit à rémunération de l’agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif ; et la vente ayant été conclue par l’entremise d’un autre professionnel, et non directement entre les parties, la présomption du caractère essentiel de son intervention dans la conclusion de la vente, qu’illustre une partie de la jurisprudence qu’invoque la SARL Conseil Habitat au soutien de ses demandes (Cass. Civ. 1re, 14 nov. 2000, B. 288) ne s’applique pas.

Au demeurant, Michèle B épouse Le N attribue ce rôle déterminant au cabinet Pigé qui, connaissant parfaitement les contingences du règlement de copropriété auquel l’appartement était soumis en sa qualité de syndic de la résidence ’Le Serrant’, a pu tout à la fois lui donner des informations précises sur l’étendue des travaux intérieurs qu’elle pouvait réaliser et négocier auprès des vendeurs une réduction de prix substantielle (98.000 euro) sur un bien que la SARL Conseil Habitat leur avait proposé à 573.000 euro net vendeur, huit mois plus tôt, ce qui l’avait convaincue d’acquérir ce bien, qu’elle trouvait initialement mal agencé et beaucoup trop cher ; cette affirmation est corroborée par le fait qu’aucune suite n’a été donnée à l’unique visite organisée par l’agence, nonobstant le compte-rendu, non daté, que les époux M ont toujours contesté avoir reçu (pièce 12-2 de la SARL Conseil Habitat), affirmant que les époux Le N se seraient déclarés ’très très intéressés’ par l’appartement.

Et à défaut d’atteinte à un droit acquis à la rémunération des efforts efficaces qu’elle aurait accomplis pour s’acquitter de son mandat non exclusif de vente, la SARL Conseil Habitat ne peut prétendre à une quelconque indemnisation, qu’elle soit d’ordre financier ou moral.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Les conditions dans lesquelles la vente de l’appartement a été conclue entre des parties qu’elle avait présentées quelques mois plus tôt a pu convaincre la SARL Conseil Habitat que celles-ci avaient adroitement manœuvré pour l’évincer de la vente ; ce fait justifie qu’en équité, il lui soit fait une application modérée de l’article 700 du Code de procédure civile dans un contexte économique difficile pour l’activité d’agent immobilier ; en revanche, échouant en son recours, l’appelante en supportera les entiers dépens.

 C.A. d’Angers
Ch. 1, sect. A,
18 oct. 2011
(R. G. N° 10/02585)

En dehors des circonstances particulières de l’affaire, comme celle que l’agent immobilier ayant perçu la rémunération (réduite) est aussi le syndic de la copropriété de l’immeuble, se pose la question du choix du fondement juridique de l’action, l’art. 1147, l’art. 1382 n’étant avancé qu’à titre subsidiaire. Mais surtout l’arrêt illustre bien la difficulté supplémentaire qui résulte de la mise à la charge de l’acquéreur de la rémunération de l’agent immobilier.