Question. Mes trois frères et moi héritons d’une belle ferme ancienne, avec du terrain autour, plus des parcelles disséminées sur la commune et quelques
communes voisines. Cela vient d’une tante, l’état prend 55% sur la succession, donc nous vendons. Or nous venons d’apprendre que tout le terrain était déclaré par divers exploitants agricoles comme utilisé par eux. Il n’y a pas de bail, aucun d’entre eux n’en a, juste des "accords" avec ma tante, à ce qu’ils disent. Un seul a réglé un loyer. Dernièrement, ils se sont mis à verser au notaire, lui faisant croire qu’ils ont toujours payé, en liquide, de la main à la main. Ils profitent de plus du fait qu’elle était atteinte d’Alzheimer et ne tenait pas ses affaires. Ils ne veulent pas renoncer à l’exploitation des terrains, et bien sûr, ça nous empêche de vendre. Même la cour de la maison est déclarée à la MSA. Que pouvons-nous faire, pour récupérer ce bien ? Notre notaire nous semble un peu lent ... Et le Fisc exige sa part.

Réponse. Le notaire ne devait pas accepter le paiement de sommes à son étude pour le compte de la succession. Ce notaire devait demander votre accord. Les paiements faits cependant ne devraient pas vous être opposables, mais la situation sera difficile si le notaire a délivré des reçus en indiquant qu’il s’agit de fermages. La première chose est donc de demander une copie des reçus délivrés par le notaire à ce dernier et lui faire part de votre opposition à toute nouvelle opération de cette nature.

La seule inscription à la Mutualité Sociale agricole (MSA) ne constitue pas la preuve d’un bail à ferme verbal. Les exploitants doivent justifier qu’il y a eu des paiements à titre de loyers ou fermages, en particulier par des quittances ou tous autres documents écrits émanant de votre tante et qui établiraient ainsi qu’il y a bien eu une location verbale.

En application de l’article L. 411-1, dernier alinéa, du Code rural, la preuve du bail a été considérée comme rapportée dans les circonstances suivantes :
 le notaire chargé de la succession du propriétaire a attesté que les parcelles litigieuses avaient été données à bail par ce propriétaire qui encaissait directement les fermages (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994 ;
 les indications résultant d’une correspondance échangée entre les parties (Cass. 3e civ., 4 mai 1994, Dame Iouchkoff c/ Juille et a.) ;
 un document produit par l’occupante, même s’il porte seulement la signature du propriétaire des parcelles litigieuses et n’est pas rédigé en la forme des contrats, lorsque ce document est confirmé par les quittances de loyers établissant la mise à disposition des terres à titre onéreux (CA Dijon, 14 déc. 1999) ;
 les affirmations de témoins ayant assisté à plusieurs règlements des loyers (Cass. 3e civ., 10 janv. 1996).

En revanche, en application du même texte, n’ont pas été considérés comme des preuves suffisantes :
 une déclaration d’exploitation faite à la MSA par le prétendu preneur alors que cette déclaration ne confère aucun titre valant bail à ferme à l’intéressé qui, en outre, ne justifie pas du paiement d’un loyer au propriétaire (Cass. 3e civ., 17 nov. 1998) ;
 une lettre qui, après avoir été envoyée au propriétaire par l’occupant d’un bien foncier à destination agricole en vue de la fixation de la valeur locative, est demeurée sans réponse (Cass. 3e civ., 22 janv. 2003) ;
 la signature par le propriétaire d’une pièce administrative qui, destinée à la MSA, mentionne expressément l’existence d’un bail à ferme dès lors que ce document ne suffit pas à caractériser le caractère onéreux du transfert de jouissance (Cass. 3e civ., 1er févr. 2000) ;
 une lettre qui, après avoir été envoyée au propriétaire par l’occupant d’un bien foncier à destination agricole en vue de la fixation de la valeur locative, est demeurée sans réponse (Cass. 3e civ., 22 janv. 2003) ;
 l’envoi par le prétendu preneur au notaire chargé de la succession du propriétaire de paiements non acceptés par leur destinataire (CA Riom, 15 juin 1999).

Les juges du fond sont tenus de fonder leur décision sur une motivation sérieuse. Tel n’est pas le cas lorsque, pour rejeter une demande en reconnaissance d’un bail à ferme, ils se contentent de retenir que le prétendu preneur "n’était pas en mesure de prouver l’existence de ce bail" (Cass. 1re civ., 6 juill. 2005). D’une façon générale, la Cour de cassation demande aux juges du fond de se déterminer après avoir recherché si le demandeur (exploitant) acquittait ou non un fermage.

Après avoir réglé la question côté notaire, faites délivrer aux "exploitants" une sommation de justifier du paiement de fermages.