Financement du logement social ?

Question. En tant que personne privée ou société privée, après lectures, il me semble qu’il est impossible de bénéficier des aides au financement du logement social pour édifier des appartements et les louer aux personnes sous les seuils en vigueur. J’entends les logements financés en PLS, PLUS, PLA-I pour bénéficier du prêt complémentaire auprès de la CDC, de subventions étatiques et de la TVA à 5,5 %.

En d’autres termes, il me semble que seuls les organismes (de type SA HLM) puissent contribuer au développement des logements aidés. Une personne privée pourrait le faire mais à un coût de construction semblable qu’à de l’accession classique ce qui est loin d’être incitatif.

Réponse. Depuis la loi MOLLE les acteurs du financement du logement social, bénéficiaires de certains des concours et aides que vous citez, sont pour l’essentiel :
 Les offices publics de l’habitat (OPH). Ils ont été créés par la loi ENL du 13 juillet 2006 pour imposer un cadre juridique unique aux anciens OPAC et OPHLM. Leur objet est très large mais néanmoins dévolu à l’action sociale dans le logement.
 Les sociétés anonymes d’HLM. Toutes ces sociétés sont soumises au droit privé. On peut distinguer les sociétés d’HLM (dénommées depuis 2002 "entreprises sociales pour l’habitat" ou ESH) et les sociétés coopératives d’HLM qui, comme leur nom l’indique relèvent à la fois du statut des ESH et du statut de la coopération (ces sociétés sont plutôt destinées, statutairement, à permettre l’accession à la propriété plus que la location).
 Les sociétés anonymes de coordination des organismes d’HLM.
 Les sociétés d’économie mixte locales (SEML).
 Les fondations d’HLM. 
 La Foncière logement.

Les bénéficiaires du PLS (prêt locatif social) peuvent être des personnes morales telles que organismes d’HLM, SEM, collectivités locales, associations, promoteurs privés ou des personnes physiques qui s’engagent à assurer elles-mêmes la gestion des logements réalisés ou à la confier à des organismes agréés par arrêté du ministre chargé du logement. Les PLS de la CDC ne peuvent être attribués qu’aux offices publics et sociétés anonymes d’HLM et aux SEM (CCH, art. R. 331-18).

Quant au taux de TVA, les cessions de terrains à bâtir et de biens assimilés destinés à la réalisation de logement social sont soumises au taux réduit de la TVA fixé à :
 5,50 % en France continentale et dans les départements de la Corse (CGI, art. 278 sexies),
 2,10 % dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion (CGI, art. 296-1° a).

Le taux réduit s’applique aux ventes et apports en société de terrains à bâtir ou de biens assimilés à ces terrains, consentis :
 aux organismes d’habitation à loyer modéré, mentionnés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
 aux personnes bénéficiaires, au moment de la vente ou de l’apport, d’un prêt mentionné à l’article R. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour la construction de logements sociaux à usage locatif ou de logements-foyers mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du même code (Doc. adm. DGI 8 A-1321, § 3, 15 nov. 2001).

Il s’agit des organismes suivants mentionnés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation :
 les offices publics d’aménagement et de construction ;
 les offices publics d’habitations à loyer modéré ;
 les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré ;
 les sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré ;
 les sociétés anonymes de crédit immobilier ;
 les fondations d’habitations à loyer modéré.

Sont aussi concernées les personnes, autres que les organismes d’HLM visés ci-dessus, qui réalisent des acquisitions de terrains à bâtir destinés à la construction de logements sociaux à usage locatif ou de logements-foyers, lorsque ces acquisitions sont financées à l’aide d’un prêt mentionné à l’article R. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation (PLA, PLA-TS, PLA-LM, PLA-I, PLS, PPLS ou PLUS) (Doc. adm. DGI 8 A-1321, § 4, 15 nov. 2001).

Information complémentaire (venant d’un notaire) :

Pour info je participe pour le compte d’un particulier à des opérations de logements sociaux destinées à la location (appartements hôtel sociaux etc) tous les prêts ne sont pas accessible aux particuliers mais un certain nombre (il faut l’accord préalable des DDE et mairies) ainsi qu’à des opérations de démembrement (20 ans minimum maintenant), le nu propriétaire est un particulier l’usufruitier une sa d’HLM.