Garantie intrinsèque fictive : condamnations pénales du promoteur et du notaire confirmées

Un notaire a été renvoyé devant la cour d’assises des chefs de faux en écriture publique et usage. Il a, dans une opération de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) initiée par une société civile immobilière (SCI) gérée par un autre accusé, attesté faussement dans un acte notarié que ce dernier disposait du financement représentant 75 % du prix des ventes, ce qui avait pour effet, d’une part, de lever la condition suspensive et de rendre les ventes parfaites, d’autre part, de permettre à l’organisme prêteur de mettre à la disposition du promoteur les fonds, objet des contrats de prêt consentis aux acquéreurs. Le gérant de la SCI a été renvoyé devant la même juridiction du chef de complicité de faux en écriture publique et les deux accusés ont été également poursuivis des chefs d’abus de confiance et recel. Après acquittement par la cour d’assises, cette juridiction a déclaré recevables les constitutions de partie civile des personnes qui avaient acquis des lots dans l’ensemble immobilier lesquels n’ont jamais été livrés à ces acquéreurs, l’absence de garantie intrinsèque ayant empêché toute garantie à l’exécution des programmes litigieux. Le notaire a été condamné, à bon droit, à payer seul aux parties civiles des sommes en réparation des préjudices subis. L’arrêt retient qu’en établissant, à la demande du gérant de la SCI, un acte notarié authentique sans vérifier que les conditions de la garantie intrinsèque, choisie par le promoteur, étaient remplies, le notaire a commis une faute entachant la validité et la sincérité de cet acte. Les juges ajoutent que la destruction de l’immeuble survenue plusieurs mois après la rédaction de l’acte est sans incidence et que seul le déblocage de fonds insuffisants, la garantie n’étant pas acquise, est à l’origine de l’arrêt des travaux, les entrepreneurs n’étant plus payés par le promoteur.

Le gérant de la SCI venderesse a été condamné in solidum avec le notaire à indemniser les parties civiles, qui n’ont pu entrer en possession des biens immobiliers construits. L’arrêt énonce que le promoteur a fait une déclaration erronée du prix de vente de ces biens, enregistrée dans un acte authentique. Les juges ajoutent que cette faute est à l’origine des préjudices directs subis par les parties civiles et engage la responsabilité de l’intéressé au sens de l’article 372 du Code de procédure pénale. Ils relèvent qu’aucune identité de parties, ni d’objet, n’existe avec le contentieux en cours portant sur la résolution des ventes conclues entre des sociétés. Cette décision, qui caractérise la faute commise et le lien de causalité direct entre cette faute et les préjudices subis par les victimes, est justifiée.

Selon l’article 375 du Code de procédure pénale, seul l’auteur de l’infraction poursuivi devant la cour d’assises peut être condamné à payer à la partie civile des sommes au titre des frais exposés par celle-ci et non payés par l’Etat. En l’espèce, l’accusé a été condamné par l’arrêt attaqué à payer aux parties civiles des sommes en application de ce texte. Cette décision encourt la cassation dès lors que celui-ci a été acquitté par la cour d’assises des infractions dont il était accusé.

 Cass. Ch. crim., 2 déc. 2009 (pourvoi n° 08-87.229), rejet