"Immeuble" ou "Ensemble immobilier" dans un règlement de copropriété ?

Question. Dans un règlement de copropriété rédigé par un notaire il est fait alternativement emploi désigner le bien mis en copropriété d’immeuble et d’ensemble immobilier. Que faut-il comprendre par ensemble immobilier, un groupe d’au moins deux bâtiments ?

Réponse. Non ce sont deux statuts différents qui n’ont pas de relation avec le nombre de bâtiments : un groupe de deux ou de plus de deux bâtiments reste un immeuble ou est un groupe d’immeubles.

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis distingue (article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), entre :
 au premier alinéa de l’article 1, l’immeuble,
 et, au second alinéa du même article 1, l’ensemble immobilier.

Le statut s’applique de façon obligatoire au premier dès lors que les conditions en particulier de division de l’article 1er, alinéa 1, de la loi précitée sont remplies (Cass. 3e civ., 3 juill. 1984. Ainsi le statut de la copropriété s’applique-t-il dès lors qu’un immeuble a, selon un état de division, été divisé par étages en deux parties et que les actes de vente respectifs des acquéreurs de chacune des parties de l’immeuble indiquent que la propriété du sol de l’immeuble est indivise, chaque partie disposant d’une propriété d’étage dont elle a la jouissance exclusive et s’engageant à contribuer pour moitié aux frais d’entretien et de réparation du bâtiment ainsi qu’aux travaux de caractère commun. La division ainsi opérée a en effet créé des parties privatives par étages et des parties communes dont certaines, caractérisées par leur extériorité aux parties privatives, ont été énumérées à titre indicatif, la circonstance qu’aucun règlement de copropriété n’ait été établi étant inopérante (Cass. 3e civ., 29 mai 2002).

Ce même statut s’applique de manière facultative, donc sur option, à l’ensemble immobilier qui se distingue du groupe d’immeubles homogène composé de plusieurs immeubles collectifs dès lors qu’il n’y a, dans le groupe d’immeubles, aucun droit de propriété exclusif sur certaines parcelles de terrain mais une homogénéité des droits sur le sol. L’élément caractéristique de l’ensemble immobilier est le fait que la totalité des terrains d’assiettes des constructions n’est pas placée sous un régime unique d’indivision forcée entre les bâtiments comme dans le cas d’un groupe d’immeubles bâtis (CA Aix-en-Provence, 4e ch. civ., 16 avr. 1992). Dans un ensemble immobilier, si le statut de la copropriété n’est pas adopté, il est nécessaire de requérir à un autre type d’organisation formelle comme une ASL (association syndicale libre de propriétaires).

En résumé le statut de la copropriété s’applique obligatoirement à l’immeuble ou au groupe d’immeubles dans lequel il y a une appropriation homogène du sol et à de façon facultative à l’ensemble immobilier pour lequel l’appropriation du sol est hétérogène.

Il n’est donc pas correct dans un même règlement de copropriété de mentionner "immeuble" et "ensemble immobilier". C’est l’un ou l’autre.