Défendant à la procédure de saisie immobilière introduite par la Banque Chaix, en exécution d’un contrat de prêt immobilier conclu selon offre du 11 août 1994, acceptée le 23 août suivant, et constaté par acte authentique du 30 novembre 1994, suivi d’un acte authentique du 12 mars 2002 portant substitution de garantie, la SCI Les Aigues a sollicité l’annulation de la stipulation d’intérêts conventionnels, la substitution à ceux-ci des intérêts au taux légal et l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement, notamment en raison du défaut d’inclusion dans le taux effectif global (TEG) du montant des frais notariés et des frais liés aux garanties.

Pour débouter la SCI de ses prétentions, l’arrêt de la cour d’appel attaqué retient qu’il n’est nullement établi que le montant de ces frais était connu, voire déterminable, au jour de l’offre de prêt.

La Cour de cassation censure la décision.

En statuant ainsi, sans constater que la banque avait prouvé, comme elle en avait la charge, que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive du contrat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale au regard des articles 1315 du Code civil, et des articles L. 312-8 et L. 313-1 du Code de la consommation.

 Cass. Civ. 1re, 30 avril 2009 (pourvoi n° 08-16.371), cassation partielle

Un mythe entretenu par les notaires est que les frais d’actes ne sont pas prévisibles de manière exacte. Bien entendu rien ne le justifie. Aussi dès lors que sont connus le montant du prêt et les garanties à conférer, une prévision de taxe est possible à quelques euro près (nombre de pages). Il s’en déduit que le TEG peut être déterminé.