Il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’ obtention d’ un prêt qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse à empêché l’accomplissement de la condition.

Des époux ont consenti à une personne une promesse unilatérale de vente d’un immeuble sous la condition suspensive de l’obtention d’un emprunt par le bénéficiaire lui permettant de financer l’achat ; le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation de 400.000 EUR. La promesse est d’abord consentie jusqu’au 16 juin 2005, sous condition de l’obtention de l’emprunt avant le 18 mai. Le candidat à l’achat dépose une première demande de prêt le 7 avril, qui lui est refusée. Les parties se rapprochent et conviennent d’une prorogation de la promesse sous condition jusqu’au 15 juillet 2005 ; le bénéficiaire de la promesse dépose une seconde demande de prêt le 8 juillet, laquelle lui est également refusée. Il obtient finalement une offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse, mais le 29 juillet 2005, soit après la date de caducité de la promesse prorogée (15 juillet 2005). Les promettants prétendent conserver l’indemnité d’immobilisation (400.000 EUR) au motif que le bénéficiaire ne démontre pas que la non-obtention de son prêt dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet, ne lui est pas imputable à faute. Le bénéficiaire objecte simplement qu’il n’a pas obtenu une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse dans le délai imparti et exige restitution de son indemnité d’immobilisation, soulignant que ce n’est pas à lui de prouver qu’il n’a pas commis de faute ayant causé le refus de son emprunt.

La cour d’appel déboute le bénéficiaire de la promesse au motif qu’il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l’acquisition dans le délai convenu ne lui est pas imputable.

La Cour casse l’arrêt au visa des articles 1178 et 1315 du Code civil, considérant qu’en jugeant ainsi la cour d’appel a inversé la charge de la preuve.

 Cass. Civ. 3e civ., 26 mai 2010 (pourvoi n° 09-15.317, F-P+B), cassation, Bull. III