L’acte notarié de vente, un contrat d’adhésion

Première partie, opérations de construction-vente : l’acte notarié de vente est un contrat d’adhésion

 

Préalable de définitions

 

Le contrat de gré à gré se définit comme celui qui est librement négocié entre deux parties d’égale puissance économique. Il s’agit de la catégorie de droit commun, celle qu’implique l’autonomie de la volonté.

 

Par opposition, le contrat d’adhésion est celui dont le contenu est préétabli et imposé par la partie la plus puissante économiquement, le cocontractant n’ayant d’autre choix que d’adhérer à ces stipulations ou de renoncer à contracter.

 

La vente d’immeuble à construire

 

Au regard de ces deux définitions, le contrat de vente notarié est-il encore un contrat de gré à gré ou est-il devenu un contrat d’adhésion ? La première tentative de réponse concerne une catégorie bien particulière d’actes, les ventes d’immeuble à construire (vente en état futur d’achèvement - VEFA - et les ventes à terme) consenties par un professionnel de l’immobilier dans une opération de promotion comportant plusieurs unités vendues de façon séparée.

 

La rédaction de ces actes est faite par le notaire (il y a un monopole de l’acte authentique résultant de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, qui n’existe pas pour les autres actes de vente). En pratique, dans un programme immobilier, le notaire établit une formule qui servira pour toutes les ventes, de manière à procéder très rapidement ; il n’aura plus en effet, pour chaque acte, qu’à compléter par l’identité des parties, les caractéristiques particulières du bien vendu (n° de lot et description des locaux avec indication des tantièmes pour un lot de copropriété) et le montant du prix, éventuellement les modalités de livraison et d’exigibilité du prix résultant de l’avancement des travaux.

 

Pour qu’il y ait contrat d’adhésion, il importe déjà que l’offre de contrat ait été pré-établie. Le contrat d’adhésion repose sur une offre standardisée, identique pour tous les contrats d’un même type susceptibles d’être conclus avec toute personne au cours d’une certaine période. Il n’est pas nécessaire en revanche que l’offre soit tout entière favorable à son auteur ou de la personne pour qui il agit. L’acte de vente d’immeuble à construire répond à cette exigence dès lors que le notaire agissant pour le compte du promoteur-vendeur rédige une offre standardisée qui sera appliquée à tous les contrats de vente du programme.

 

Il faut ensuite qu’il existe une situation d’inégalité de puissance économique entre les parties. Il doit y être ajouté que l’une des parties ne doit pas être en mesure de discuter l’offre standardisée de contrat. Peu importe que l’auteur de l’offre soit en situation de monopole, de droit ou de fait, ou même qu’il dispose d’une puissance économique particulière, il suffit qu’il soit en en mesure d’imposer à ses contractants des stipulations préétablies. Or nul n’a jamais vu un candidat à l’acquisition avoir pu faire modifier une condition substantielle ou même vénielle du projet d’acte reçu du notaire. Le futur acquéreur peut demander la rectification de sa date de naissance si elle est erronée mais il ne peut pas obtenir une description plus détaillée du bien vendu et de l’ensemble dans lequel il se trouve.

 

Quant à la jurisprudence, elle est pour l’essentiel indifférente à la notion de contrat d’adhésion ; il a notamment été jugé par la Cour de cassation "qu’aucune disposition légale ne prohibe d’une façon générale l’insertion des clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité dans les contrats d’adhésion" (Cass. 1re civ., 19 janv. 1982). La Haute juridiction a cependant eu des positions bien moins tranchées (Cass. 1re civ., 18 janv. 1984 ; Cass. 1re civ., 6 janv. 1994).

 

Mais les tribunaux s’assurent de la connaissance effective – et donc de l’acceptation – par "l’adhérent" de la clause que l’on prétend lui opposer (Cass. Ch. com., 24 janv. 1983 : Bull. civ. 1983, IV, n° 29). De même, en ce qui concerne l’interprétation du contrat, les juges tendent à retenir un sens favorable à l’adhérent – ce qui est conforme à l’esprit de l’article 1162 du Code civil selon lequel, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

 

Du côté du législateur on attend toujours un encadrement juridique sinon institutionnel des contrats de ventes d’immeubles à construire prenant la forme de contrats d’adhésion, s’ajoutant aux disposition sur les clauses noires et les clauses grises, au besoin les complétant. La législation et la réglementation sur les clauses abusives ont d’ailleurs amené les notaires à modifier quelque peu leurs formules (exemple de la clause pénale qui n’existait que dans un sens, bien entendu celui au bénéfice du vendeur, mais qui désormais est stipulée au profit de toute partie se trouvant face à la défaillance de l’autre partie dans ses engagements). On notera qu’à la différence de la directive européenne du 5 avril 1993, la loi française n° 95-96 du 1er février 1995 ne fait pas de l’existence d’un contrat d’adhésion un élément de définition de la clause abusive (C. consom., art. L. 132-1, al. 4), mais que cependant elle se réfère à "des stipulations négociées librement ou non".

 

Il n’est pas contesté que, dans la quasi-totalité des programmes de construction-vente, le notaire propose une adhésion aux acquéreurs aux conventions qu’il a rédigées sur les seules instructions du promoteur-vendeur et ce dans les moindres détails. Il n’est pas plus douteux qu’une telle pratique n’est pas illégale au regard du droit de la consommation, si la réglementation des clauses abusives est respectée. Mais cette pratique rend inopérante une protection au bénéfice des acquéreurs, celle de l’article L. 261.11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) imposant l’acte authentique pour tout contrat de vente d’immeuble à construire. Une vente en état futur d’achèvement (VEFA) est nulle si elle n’a pas été conclue par acte authentique (CA Versailles, 3e Ch. 23 octobre 1992). Les devoirs de vérification du consentement et d’information pesant sur le notaire rédacteur ne lui imposeraient-ils pas de personnaliser le contrat authentique de vente d’immeuble à construire et de répondre favorablement à toutes sollicitations justifiées de l’acquéreur de modifier ou compléter le projet qui lui est soumis ?

 

Par ailleurs on sait que dès lors que l’acquéreur immobilier a bénéficié au titre de la signature de l’acte sous seing privé du délai de rétractation de l’article L-271-1 du Code de la construction et de l’habitation, il ne peut lui être octroyé un délai de réflexion à la signature de l’acte authentique et ce, afin d’éviter un cumul des délais de sept jours prévu par le texte. La solution est logique puisque l’objectif de protection est réalisé dès le premier engagement et permet ainsi de ne pas ralentir, de façon exagérée, le processus contractuel, mais à condition que l’équilibre soit préservé.

 

Une nouvelle disposition prévoit que "lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale..." (article L. 271-1, dernier alinéa).

 

La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 26 sept. 2007) avait pu déduire des termes de la promesse de vente signée par l’acquéreur « qu’entre la date de la signature de la promesse et celle prévue pour la réitération de l’acte, n’était intervenue aucune modification substantielle pouvant justifier l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion ».

 

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt rendu le 8 octobre 2009 a considéré que la promesse de vente initiale ne concernant pas un bien présentant les mêmes caractéristiques que celui visé dans le projet d’acte authentique de vente, il en résultait qu’une faculté de rétractation était ouverte dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la notification du projet de l’acte notarié et que l’acheteur s’était donc à bon droit rétracté par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai de 7 jours.

 

Le plus souvent il est constaté des modifications importantes entre le contrat préliminaire d’une vente d’immeuble à construire et l’acte authentique constatant cette vente et en particulier des modifications substantielles - à la description du bien vendu et de l’ensemble dans lequel il se trouve, à la nature de la garantie d’achèvement, à la date de livraison, etc. -. Il s’impose donc au notaire, dans ces situations, de laisser à l’acquéreur un délai de réflexion avant son adhésion au contrat de vente.

 

Ce n’est qu’à cette condition qu’il pourrait être considéré que l’acheteur a adhéré au contrat de vente et aux nouvelles stipulations ou stipulations modifiées par rapport au contrat préliminaire. Mais si l’on suit la Cour de Paris, ce ne serait pas un délai de réflexion qu’il conviendrait d’accorder à l’acheteur mais un nouveau délai de rétractation (à noter toutefois que l’arrêt en cause a été rendu pour une opération conclue avant la réforme entrée en vigueur le 21 décembre 2008).

 

Dans l’hypothèse où le notaire ferait pas ou ne réitèrerait pas la notification de l’article L. 271-1 CCH, en présence du projet d’un acte notarié qui par son contenu s’apparenterait à un contrat d’adhésion, l’acquéreur devrait pouvoir refuser les stipulations d’un tel contrat et refuser de contracter s’il n’était pas répondu à ses demandes de modification ou de nouvelle mise en place de la protection de l’article L. 271-1.

 

P R

 

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A suivre...