L’agence dépendant d’un réseau a-t-elle un mandat ?

Question. Les agences immobilières de ma ville ont toutes adhéré au Fichier Français immobilier professionnel (F.F.I.P.). J’ai donc visité un bien immobilier avec une agence qui n’avait pas de mandat direct sur celui-ci, mais qui avait accès à ce bien dans le cadre du réseau FFIP. J’ai fait une offre par mail à l’agence qui m’avait fait visiter. Cette dernière a transmis l’offre directement aux vendeurs sans passer par l’agence qui détenait le mandat exclusif. L’offre n’a pas aboutit. L’agence qui m’a fait visité m’a répondu par mail que les vendeurs refusaient catégoriquement mon offre. 4 mois plus tard, à la fin de leur mandat d’exclusivité avec l’autre agence, les vendeurs ont mis en vente leur maison à un prix nettement inférieur que celui affiché par l’agence, sur un site de particuliers à particuliers. J’ai contacté le vendeur et nous avons conclu la vente à un prix différent de celui qui avait été proposé avec l’agence qui m’avait fait visité.

Aujourd’hui, Je me pose les questions suivantes : Dans la mesure où le réglement intérieur du réseau FFIP ne m’a jamais été soumis, ni notifié, l’agence qui m’a fait visité peut-elle invoquer à mon encontre ce règlement alors que je suis un tiers vis à vis du réseau FFIP, pour me réclamer sa commission ? Dans la mesure où l’agence qui m’a fait visiter a toujours traité directement avec le vendeur sans passer par l’agence qui détenait le mandat d’exclusivité, cette dernière peut-elle invoquer auprès du vendeur la clause par laquelle il ne peut pas durant 18 mois, vendre directement aux personnes ayant visité le bien immobilier ? Enfin, dans la mesure où l’agent immobilier qui m’a fait visiter a traité directement avec le vendeur sans passer par l’agence régulièrement mandatée par les vendeurs, peut-on considérer que l’agence m’ayant fait visiter n’était pas régulièrement mandatée ?

Réponse. Le règlement du réseau ne vous est pas a priori opposable. Le droit de la consommation impose en effet qu’un tel règlement soit porté à votre connaissance et que vous l’ayez accepté, la charge de la preuve reposant sur le professionnel. De plus ce règlement ne serait pas susceptible de faire échec aux dispositions par la loi "Hoguet" du 2 janvier 1970 et son décret du 2 janvier 1972, modifié en 1995

La rémunération est due, quand elle l’est, à l’agence qui détient un mandat écrit (C.A. de Montpellier, 1re Chambre, sect. D, 20 avril 1997).

Il a été jugé : Un agent immobilier membre d’un réseau de franchisés, ayant reçu un mandat de vendre sans exclusivité, a valablement porté le mandat à la connaissance des autres membres du réseau par le système télématique commun. L’un des autres membres du réseau ayant trouvé l’acquéreur du bien concerné, la rémunération était acquise à l’agence mandatée, l’agence intermédiaire n’ayant aucun lien de droit avec le vendeur. Cependant, celui-ci ayant versé la moitié de la rémunération prévue au mandat à l’agence intermédiaire, on doit considérer que ce versement libère l’agence mandataire de toute obligation envers l’agence intermédiaire. Le mandant doit verser à l’agence mandataire le complément de la commission (C.A. Bordeaux, 1re Chambre, 25 octobre 1994).

S’agissant de la clause pénale (dommages-intérêts forfaitaires), le vendeur ayant signé le mandat de vente est tenu à en respecter les termes, mais seul l’agence co-contractante, donc bénéficiaire du mandat, a la faculté de l’invoquer envers le propriétaire.

Le vendeur sera également tenu au respect de la clause pénale si elle est stipulée dans l’hypothèse où le mandataire ou une agence du même réseau aurait fait visiter le bien. Dans cette hypothèse peu importe que l’une ou l’autre des agences ait fait visiter.