L’obligation d’exploitation effective des locaux donnés à bail commercial

Les consorts X ont consenti le 1er octobre 1986 à la société "Halles des viandes" un bail commercial portant sur un magasin avec entrepôt ; qu’ils l’ont assignée en résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués.

Pour accueillir la demande des bailleurs, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que l’exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l’économie du bail commercial mais aussi une condition de l’application du statut des baux commerciaux inscrite dans l’article L. 145-1 du Code de commerce, que le défaut d’exploitation depuis fin 2001 dans les lieux loués par la société "Halles des viandes" est amplement démontré et constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur lequel n’a pas repris son activité malgré l’assignation valant mise en demeure.

La Cour de cassation censure la décision. En statuant ainsi alors que l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués, la Cour d’appel a violé l’article 1184 du Code civil, ensemble l’article L. 145-1 du Code de commerce.

Etonnant non ?

 Cass. Civ. 3°, 10 juin 2009 (pourvoi n° 07-18.618), cassation ; publié au Bull.