Si, en principe le juge ne doit pas vérifier la réalité du motif allégué à l’appui du congé pour vente, délivré au locataire sur le fondement de l’ article 15 II de la loi du 6 juill. 1989 , il lui appartient toutefois, dès lors qu’il est saisi du moyen, de rechercher si le congé n’a pas été donné dans une intention frauduleuse, à seule fin de faire obstacle au renouvellement du bail ou d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption. La loi n’imposant pas au propriétaire de justifier du choix du bien qu’il propose à la vente, est inopérante la circonstance que le bailleur est propriétaire, dans l’immeuble, de plusieurs appartements qu’il a reloués après travaux, un seul ayant été vendu. Par ailleurs, un défaut d’intention réelle de vendre du bailleur ne peut être déduit de l’absence de diligences pour mettre en vente le bien. En effet, lors d’un précédent congé, le preneur en avait déjà contesté la validité en justice. Ce contexte judiciaire explique que le bailleur ait préféré ne pas faire visiter l’appartement en vue de sa vente. La preuve n’est donc pas apportée du caractère frauduleux du congé.
En revanche, la validité du congé pour vendre suppose qu’il y ait une concordance exacte entre les biens loués et ceux qui font l’objet d’une offre de vente au locataire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce. En effet, si le congé pour vendre reprend la description des lots de copropriété telle qu’elle figure dans le règlement de copropriété, le bail - qui fait seul la loi des parties - ne fait pas référence aux dits lots, dont la description ne correspond pas à la désignation contractuelle de la chose louée. Il en résulte une discordance entre les locaux proposés à la vente et les mentions du bail, le preneur faisant observer avec raison que le congé omet la cuisine et la salle de bains, mentionnés dans le bail. Cette absence de concordance est une source d’incertitude sur l’objet de la vente, lequel n’est pas déterminé, ce qui empêche le destinataire de l’offre de l’accepter en toute connaissance de cause. Une telle situation cause nécessairement un grief au locataire, qui est fondé à invoquer la nullité du congé.

 C.A. de Paris, Pôle 4, Ch. 4, 8 févr. 2011 (R.G. N° 09/00933)