Le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier de justice ; la date de réception d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Les consorts X ont fait l’acquisition d’un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d’habitation ; Mme Y, l’une des locataires, n’ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par la société Immobilier prestige, au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l’irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice.

Pour rejeter la demande, l’arrêt de la cour d’appel a retenu qu’au sens des dispositions de l’article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu’en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l’effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; tel est le cas d’espèce puisqu’il est constant que la lettre envoyée à Mme Y est revenue à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l’envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 déc. 2005.

En statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d’un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d’appel, qui a constaté que la lettre envoyée à la locataire était revenue à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l’envoyeur", a violé les articles 15-I de la loi du 6 juill. 1989 et 669 du Code de procédure civile, ensemble l’article 670 du même code.

 Cass. Civ. 3e, 13 juill. 2011 (N° de pourvoi : 10-20.478), cassation partielle, publié au bull.

Conseil aux propriétaires : envoyez le congé par lettre RAR au moins 6 semaines à l’avance et si la lettre revient, réitérez le congé par acte d’huissier ou ne faites pas de lettre et demandez immédiatement à l’huissier de procéder au congé.