La clause d’appropriation du bout de couloir par un copropriétaire est irrégulière et tout copropriétaire peut demander la remise en état

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Les époux X, propriétaires d’un appartement situé au 6ème étage d’un immeuble en copropriété, ont assigné les époux Y, qui avaient acquis avant eux celui du 5e étage et divers lots au 6e étage, la société immobilière Plagam (la SCI) qui les leur avait vendus, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 9 rue Théodule Ribot à Paris, notamment en annulation de la clause du règlement de copropriété autorisant les époux Y "à utiliser à titre privatif l’escalier menant du 5e au 6ème étage, le palier et le WC du 5e étage".

Pour dire les époux X irrecevables en leur demande, l’arrêt retient que si les époux Y sont bien les seuls copropriétaires à avoir l’utilité de la partie de l’escalier de service située entre le 5e et le 6e étage et l’utilité du palier du 5e étage, que si les différentes autorisations de jouissance et de travaux qui ont été données aux intéressés, par le titre constitutif, ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, que si ces autorisations ont été accordées aux intéressés et acceptées par eux à un moment où ils réunissaient, avec la SCI, la totalité des droits de copropriété et n’ont pas été remises en cause par les assemblées générales ultérieures, il n’en demeure pas moins qu’aucune assemblée générale n’a été formellement tenue par la SCI et les époux Y, en décembre 1998 ou dans les six mois suivants, pour entériner le droit de jouissance exclusive et autoriser les travaux de pose d’une porte palière au 5e étage ; qu’il en résulte que les époux Y ne tiennent donc leurs autorisations que du titre constitutif initial qui a autorisé, par avance, une jouissance exclusive et des travaux sur les parties communes spéciales ; que, toutefois, le palier du 5e étage et la partie de l’escalier situés entre le 5e et le 6e étages constituent des parties communes "spéciales" à certains copropriétaires ; que les époux X ne figurent pas au nombre de ces copropriétaires spéciaux puisqu’ils ont acquis un lot qui n’a pas accès à ces parties communes et que leur acte de vente stipule qu’ils pourront obtenir décharge des dépenses collectives relatives à ces parties communes ; que dans ces conditions, ainsi que le soutient la SCI Plagam, les époux X sont sans qualité à poursuivre l’annulation de l’article 11 qui a autorisé cette jouissance exclusive.

La décision est cassée.

En statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire, tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété, est recevable à en contester la validité pour assurer sa conformité avec les dispositions réglementaires ou légales d’ordre public, notamment pour ce qui concerne le respect des prérogatives de l’assemblée générale, la cour d’appel a violé l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 Cass. Civ. 3e, 16 décembre 2008 (pourvoi n° 08-10.480), cassation

Sur cet arrêt, lire le commentaire de M. Christian Atias, Répertoire du notariat Defrénois, n° 10, 30 mai 2009, p. 1049