La division d’un lot relève du propriétaire de ce lot sauf pour la modification des charges

La division d’un lot relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification des charges, et le syndicat ne peut s’opposer à cette division que si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ; chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot (art. 8 et 9 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

M. X, propriétaire d’un immeuble à Lathuille (Savoie) l’a divisé en plusieurs lots et a fait établir un règlement de copropriété par acte authentique du 1er février 1991, date à la laquelle il a vendu le lot n° 3 au premier étage aux époux Y ; resté propriétaire des lots n° 2 et 4 respectivement au rez de chaussée et au second étage, il a entrepris des travaux à la suite desquels le rez de chaussée a été notamment divisé en deux appartements ; la SCI Fontaine la Charrue devenue nue-propriétaire du rez de chaussée, M. X en étant usufruitier, a cédé respectivement ces appartements à Mme A et aux époux Z, aux droits desquels se trouve la société SA2I ; un nouvel état descriptif de division a été établi et publié à la conservation des hypothèques ; l’assemblée générale du 7 décembre 2001 a approuvé la nouvelle répartition des charges mais n’a pas approuvé la modification de l’état descriptif de division ; par acte du 17 mars 2004, les époux Y ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Clos Malou en annulation de l’assemblée générale du 2 février 2004 et subsidiairement, de la "résolution" complémentaire ratifiant les ouvertures pratiquées au rez de chaussée et en remise en état de la façade de l’immeuble.

Pour annuler l’assemblée générale et ordonner en conséquence la suppression des ouvertures pratiquées en façade, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que l’état descriptif de division, qu’il soit inclus ou non dans le règlement de copropriété, et les actes qui le modifient constituent des documents contractuels dont les modifications doivent être approuvées par l’assemblée générale ; que dès lors, un copropriétaire ne peut, par sa seule volonté, diviser un lot lui appartenant ; qu’au surplus, l’acte du 1er février 1991 comporte de façon indissociable le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, de sorte que la division d’un lot est impossible sans modification de l’état descriptif de division ; qu’à défaut d’une telle modification, ni les époux Z ni Mme A ne pouvaient être considérés comme copropriétaires, qu’ils ont toutefois participé à l’assemblée générale du 2 février 2004 qui n’a pu valablement délibérer.

En statuant ainsi, alors que la division d’un lot relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification des charges, et alors que le syndicat ne peut s’opposer à cette division que si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

 Cass. Civ. 3e, 7 oct. 2009 (pourvoi n° 08-18.133 D), cassation