La loi dite de modernisation des professions juridiques ou judiciaires n° 2011-331 du 28 mars 2011, par son article 9 voté sur la pression du lobbying notarial, a créé l’article 710-1 du Code civil, ainsi rédigé :

Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative.

Le premier alinéa n’est pas applicable aux formalités de publicité foncière des assignations en justice, des commandements valant saisie, des différents actes de procédure qui s’y rattachent et des jugements d’adjudication, des documents portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des documents d’arpentage établis par un géomètre et des modifications provenant de décisions administratives ou d’événements naturels.

La volonté du notariat, respectée par le législateur, était de faire disparaître la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle un acte sous seing privé - par exemple une transaction - portant sur un bien immobilier ne pouvait pas être refusé par le conservateur des hypothèques quand il était présenté à la publicité foncière, dès lors que le juge avait homologué la convention ou transaction.

Soyons réaliste, il n’y a pas de doute sur le fait que les notaires sont arrivés à leur fin et ont consolidé ainsi leur monopole. Ils n’ont fait aucune autre concession que celle de ne pas s’opposer à l’octroi aux avocats de la possibilité d’établir des actes avec leur contreseing, ce qui au demeurant existait déjà ; de plus cet acte a une force probante mal définie, une force exécutoire inexistante et ne peut être utilisé pour les actes de l’immobilier. Le fiasco pour les avocats serait donc total.

Ce n’est pas le cas, loin s’en faut et heureusement pour les clients et pour les avocats.

On sait depuis le 19e siècle que les transactions qui sont passées devant un bureau de paix (à l’époque) n’ont pas le caractère de contrats judiciaires. L’article 12 du Code de procédure civile (toujours de l’époque) porte qu’elles ne valent que comme conventions privées. La jurisprudence de la Cour de cassation est donc balayée par le nouvel article 710-1 du Code civil qui ne laisse subsister comme contrats pouvant être soumis à publicité foncière que trois types d’actes :
 le contrat judiciaire (décision juridictionnelle),
 le contrat extrajudiciaire (notarié),
 le contrat en la forme administrative (autorité publique).

Toujours depuis le 19e siècle, on entend par contrat judiciaire le résultat du concours qui a lieu en justice des volontés de deux parties, sur un point qui précédemment avait été ou pu être contesté entre elles. Ajoutons que le contrat judiciaire comme le contrat extrajudiciaire, une fois formé, ne peut plus être résilié par l’une des parties, malgré l’autre. Les deux parties sont liées de façon irrévocable par le consentement qu’elles se sont mutuellement donné.

La transaction homologuée sort du domaine des décisions pouvant être publiées au bureau des hypothèques. Le contrat judiciaire lui reste et constitue une véritable alternative au contrat notarié, avec deux avantages au moins sur l’acte notarié de réitération :
 la pré-notation au bureau des hypothèques,
 l’intervention d’un professionnel rédacteur soumis pour sa rémunération aux règles du droit de la concurrence et de la consommation.

Bien des mutations immobilières (1) importantes ont déjà été publiées sous cette forme, à la requête d’avocats de grands cabinets et de grands groupes. Les autres cabinets d’avocats et en particulier les jeunes confrères devraient sans tarder s’y intéresser.

(1) Le domaine dont il s’agit n’est pas limité aux mutations de propriété immobilière, car il faut y ajouter les actes relatifs aux servitudes et à la copropriété, certains baux de longue durée, etc.