La publication de l’avant-contrat par "prénotation" au bureau des hypothèques

Prénotation au bureau des hypothèques par assignation rapportant le contrat de vente sous seing privé

Si un acte authentique est publié directement au bureau des hypothèques pour son inscription au fichier immobilier, la publicité foncière d’un acte sous seing privé nécessite au préalable son dépôt au rang des minutes d’un notaire avec reconnaissance d’écritures et de signatures.

Lors ce dépôt est impossible ou s’il n’est pas voulu, il existe un moyen permettant d’aboutir à la publicité des promesses synallagmatiques de vente, afin que l’acquéreur soit à l’abri du danger que représente pour lui le risque d’une publication effectuée par des tiers pendant la durée de l’instance en justice tendant à l’exécution de la vente.

En effet, l’article 37 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière précise, dans son par. 2, 1er alinéa, que peuvent être publiés, pour l’information des usagers, les documents suivants auxquels sont annexés ou dans lesquels sont reproduits des actes soumis à publicité, quoique ces actes n’aient pas été dressés en la forme authentique :
 1°) demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes ;
 2°) procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou promettant de procéder auxdites réitération ou réalisation ;
 3°) déclaration, par acte notarié, de la volonté du bénéficiaire de l’acte d’exiger lesdites réitération ou réalisation.

Il y a donc deux voies pour obtenir la publication du compromis établi en la forme sous seing privé :
 la voie judiciaire : une assignation est lancée, et c’est cette assignation qui sera publiée (D. 4 janv. 1955, art. 37, 1°) ;
 la voie notariale : établissement d’un procès-verbal constatant le refus de la partie récalcitrante de procéder à la réalisation ou à la réitération de la vente en la forme authentique, ou déclaration par acte notarié par l’une des parties, d’exiger cette réitération ou réalisation.

Bien entendu, seule la voie judiciaire nous intéresse ici puisque le système choisi est celui de ne pas recourir au notaire pour l’authentification de la convention.

Selon le 2e alinéa du par. 2 de l’article 37 susvisé, la publication de l’un ou l’autre des trois documents cités plus haut rend l’acte sous seing privé opposable aux tiers, conformément aux dispositions de l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, à compter du jour où est effectuée la formalité, mais à la condition que cette formalité soit suivie, dans un délai de trois ans, de la publication d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la convention. C’est une publicité assortie d’une condition résolutoire (Cass. com., 22 févr. 1977 ; 28 mai 1979). Il s’agit de fait d’une "prénotation" au bureau des hypothèques.

Selon un jugement du Tribunal de grande instance de Nantes du 6 octobre 1983, la publicité de l’acte sous seing privé n’aurait pas pour effet de rendre cet acte immédiatement opposable aux tiers mais seulement de rendre rétroactivement opposable aux tiers le jugement qui se substitue à l’acte authentique pour opérer le transfert de propriété. Mais cette décision a été à juste titre critiquée (JCP N 1986, II, p. 10, note de M. Dagot). Les dispositions de l’article 37-2 s’appliquent, semble-t-il, également au cas d’un compromis de vente assorti de conditions suspensives, puisque tous les actes, même assortis d’une condition suspensive, portant mutation de droits réels immobiliers, doivent être obligatoirement publiés en vertu de l’article 28-1°-a du décret du 4 janvier 1955.

En fait, ce système constitue bien une application du procédé dit de la "prénotation" existant en Alsace-Moselle et dans les pays de Livre Foncier (Roché, La prénotation ou inscription provisoire est-elle compatible avec le système français de la publicité foncière : RTD civ. 1965, p. 22).

L’opposabilité aux tiers de la publication faite sur la base du par. 2 de l’article 37 du décret de 1955 reste cependant soumise à deux conditions :
 il faut d’abord que l’acte qui n’a pu être publié directement soit annexé ou littéralement reproduit dans les trois documents visés par ce paragraphe (CA Paris, 29 janv. 1966 : D. 1966, somm. p. 113 et Cass. Civ. 1re, 14 mars 1967 : Bull. civ. I, n° 100 ; 18 avr. 1967 : Bull. civ. I, n° 130) ;
 il faut ensuite qu’ait lieu, dans les trois ans de l’inscription provisoire, la publication au bureau des hypothèques d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de l’acte en cause. À défaut, la publication initiale deviendrait caduque (Cf. Cass. 3e civ., 22 nov. 1968 : Bull. civ. III, n° 494 ; CA Limoges, 17 nov. 1972).

En cas d’instance judiciaire dont la durée retarderait l’inscription du jugement à venir, la prorogation de ce délai par ordonnances successives du président du tribunal saisi est toutefois possible.

Voici le cadre légal (le décret du 4 janvier 1955 est en fait un décret-loi qui a été suivi par un décret d’application celui d’octobre 1955), de la prénotation dans les départements autres que ceux d’Alsace-Moselle.

S’il demeure des incertitudes ou hésitations attachées à la publication définitive de la transaction, du jugement d’expédient ou du contrat judiciaire qui suivra, la prénotation au fichier immobilier par voie de publication de l’assignation paraît cependant devoir s’imposer en toute hypothèse, compte tenu des délais de procédure, même gracieuse, et des difficultés que certains conservateurs des hypothèques pourraient soulever.

En pratique, l’assignation devra rapporter l’avant-contrat de vente et cet avant-contrat devra lui contenir toutes les indications nécessaires pour la publicité foncière (identité complète des personnes, désignation du bien, effet relatif), ainsi qu’une clause selon laquelle chacune des parties aura la faculté de requérir la publicité foncière de la convention.

A titre facultatif, l’avant-contrat contiendrait une clause selon laquelle le constat ou la réitération de la vente définitive, après, le cas échéant, accomplissement des conditions suspensives, aurait lieu par décision judiciaire ou par acte authentique.

Et revenant à l’assignation, elle contiendra les motifs du requérant, par exemple les difficultés rencontrées... Mais c’est un autre sujet.

P. Redoutey

Voir depuis "La loi de modernisation ...".