Le compromis de vente doit être publié aux hypothèques pour être opposable aux tiers

Nécessaire publicité foncière de l’avant-contrat de vente au bureau des hypothèques

Pour annuler les ventes intervenues entre M. Z et M. X et M. Y et déclarer parfaite la vente entre M. Z et la société Foch investissements, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que M. X avait parfaitement connaissance du compromis du 12 février 2002 et que M. Y en était parfaitement informé et qu’ils ne pouvaient donc invoquer l’inopposabilité du compromis du 12 février 2002.

En statuant ainsi, tout en relevant que le "compromis" du 12 février 2002 n’avait pas été publié, ce dont il résultait que cet acte était inopposable aux tiers, la cour d’appel a violé l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière.

Un propriétaire (M. Z) avait vendu divers lots de copropriété à une société (Foch investissements) aux termes d’un acte conclu en particulier sous la condition suspensive du non-exercice de son droit de préemption par le locataire. Interrogé par le notaire, ce dernier a répondu que le prix proposé était manifestement excessif, puis le locataire a assigné le vendeur et l’acquéreur en paiement de dommages-intérêts.

Après que le vendeur eut indiqué qu’il n’entendait pas réitérer la vente, le locataire s’est désisté de son action, avant d’acquérir à l’amiable une partie des biens par acte authentique publié à la conservation des hypothèques.

La société évincée a judiciairement requis l’annulation de cette vente, et à demandé que la vente initialement conclue à son profit soit reconnue parfaite.

La cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 16 sept. 2008, a accédé à ces demandes et annulé les ventes intervenues entre le propriétaire et le locataire, en retenant la mauvaise foi du locataire. Les juges du fond ont en effet relevé que celui-ci "avait parfaitement connaissance du compromis initial, et qu’il ne pouvait donc invoquer l’inopposabilité de cet acte".

La Cour de cassation censure cette décision dans les termes rapportés supra.

 Cass. Civ. 3e, 10 févr. 2010 (pourvoi n° 08-21.656 PB), cassation

Belle occasion de rappeler ce qui a souvent été écrit sur ce site, surtout à l’attention des rédacteurs de compromis (agents immobiliers et autres), que la publicité foncière de l’avant-contrat est indispensable, et qu’elle constitue une prénotation de la publicité de la vente définitive souvent très utile : Assignation-prénotation d’une vente d’immeuble.