Le contrat préliminaire ou de réservation de VEFA à l’épreuve des clauses grises ?

Question. Vous avez écrit que par un contrat de réservation d’un appartement qui sera vendu en VEFA, le vendeur pouvait annuler la réservation sans rien devoir à l’acquéreur potentiel mais que cet acquéreur, s’il se retirait, prenait le risque de perdre son dépôt de garantie s’il ne se trouvait pas dans les cas prévus par la loi. Est-ce que cette situation est bien compatible avec le droit des consommateurs ?

Réponse. Il est exact que le vendeur en état futur d’achèvement a la faculté de renoncer à vendre, en particulier quand il abandonne son programme de construction vente. Mais, au cas de vente, il doit le faire au profit de la personne à qui il a réservé le bien.

Le décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 (J.O. 20 mars 2009) a donné une nouvelle rédaction à l’article R. 132-2 du Code de la consommation. Le nouveau texte dispose, au titre des clauses grises, que, dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
 1/ Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;
 2/ Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce.

En conséquence, le droit de rompre unilatéralement le contrat se trouve très limité par ce nouveau texte qui prévoit par ailleurs la prohibition d’une clause ayant pour objet de reconnaître au professionnel le droit de résilier discrétionnairement le contrat, sans reconnaître le même droit au non-professionnel ou au consommateur.