Le notaire responsable de l’achèvement de l’immeuble

Une décision un peu ancienne mais toujours d’actualité pour lancer cette nouvelle rubrique de Juris Prudentes :

Le notaire rédacteur des actes de vente en état futur d’achèvement (VEFA) qui n’ignorait pas la situation financière difficile du promoteur vendeur devait d’autant plus pour assurer l’efficacité de ses actes fournir toute garantie d’achèvement des parties communes nécessaires à l’utilisation des lots acquis. La qualité des deux premiers acquéreurs à savoir l’ordre des avocats et le conseil général pour le compte du ministère de la justice ne le dispensait pas du respect de ses obligations. La faute du notaire est établi dès lors qu’il n’a pas attiré l’attention de l’ordre des avocats et du conseil général sur ce problème de garantie d’achèvement et qu’il ne pouvait rédiger un acte valable. Le notaire doit donc supporter le coût total de l’achèvement de l’immeuble.

Par la même décision il a été jugé qu’à défaut de prescription contractuelle contraire, la garantie d’achèvement prévue par l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation doit être mise en oeuvre lorsque le contrat de vente revêt expressément par la volonté des parties la forme prévue à l’article 1601-3 du Code civil quelle que soit la destination de l’immeuble acquis et doit s’appliquer même en cas de disposition contractuelle contraire qui serait nulle lorsque l’immeuble vendu est à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Les acquéreurs (ordre des avocats et agent judiciaire du trésor, venant aux droits du conseil général) sont donc bien fondés à invoquer l’absence de garantie d’achèvement dès lors que les contrats souscrits par eux ont expressément prévu l’application des règles de la vente en état futur d’achèvement et ne prévoient aucune exclusion formelle quant à la fourniture d’une garantie d’achèvement.

 CA Toulouse, Ch. 1, sect. 1, 29 avril 2002, RG n° 2001/01290