1re chronique ordinaire de la vente d’immeuble

Attendu que la clause de style est celle qui se trouve dans l’acte sans que les parties lui aient prêté une réelle attention ou en aient compris le sens, et qui n’a pas été véritablement voulue, et bien que la Cour de cassation ait affirmé que "toute clause d’un contrat, quoique usuelle et de style n’en produit pas moins son effet normal" (Cass. Civ. 3e., 3 mai 1968 : Bull. civ. 1968, III, n° 184 ; Cass. Civ., 8 juill. 1971 : Bull. civ. 1971, III, n° 442), ce type de clause ne peut avoir qu’une portée limitée ;

Attendu ainsi que la clause de style ne recevra application que si elle n’est pas contredite par d’autres clauses, ou que manifestement elle a été voulue par les parties ;

Attendu qu’une pratique notariale s’est développée, parallèlement au développement de l’informatique et des traitements des texte, et consistant à utiliser des formulaires automatisés rapportant par empilage des paragraphes dépersonnalisés qui sont autant de clauses de style créatrices de contrats-type qui ne doivent pas être considérés comme la traduction de la volonté des parties, dès lors qu’elles sont rigoureusement identiques d’un contrat de même nature à un autre contrat de même nature mais entre des personnes différentes et avec un objet différent ;

Attendu que, sauf à considérer qu’en pareille circonstance les parties adhèrent à un contrat-type avec pour conséquence l’application des règles du droit de la consommation sur les contrats d’adhésion, le juge saisi est amené, si cela lui est demandé, à rechercher si le contrat signé n’est pas contredit par des éléments tendant à établir que la volonté des parties a été celle qu’elles prouvent et non celle résultant des stipulations du contrat notarié signé ;

Attendu de plus que la force authentique d’un acte notarié n’est attachée qu’aux faits et actes que le notaire a personnellement constatés ;

Par ces motifs, les parties s’étant heurtées à un refus du notaire instrumentant de modifier le formulaire utilisé, elles sont habilitées à réserver à leur profit les moyens de preuve de la réalité de leurs conventions...

La contre-lettre est le moyen idoine de réserver la preuve dégagée par la théorie, voire le postulat, qui précède, en forme de jugement.

La contre-lettre se définit par trois éléments, lesquels sont essentiels : elle est elle-même un acte juridique ; cet acte est secret, il n’est pas révélé aux tiers ; il a pour objet de modifier un acte juridique préexistant ou concomitant.

Cependant elle serait inutile si l’avant-contrat, le cas échéant, rapporte les conventions exactes des parties, à la condition que cet avant-contrat n’ait pas lui-même été rédigé par le notaire avec le même formulaire et à celle que l’avant-contrat n’ait pas été détruit par une disposition expresse de l’acte notarié d’itération, pratique tout aussi courante que funeste.

La contre-lettre n’est pas soumise à des conditions de forme ; elle peut ainsi résulter d’un échange de lettres, entre vendeur et acquéreur à l’occasion d’une vente. Cependant qu’il s’agisse d’une contre-lettre sous forme d’un acte ou d’un échange de lettres, la question de la date certaine donc de l’antériorité risque de se poser, en particulier lors de l’engagement de la responsabilité du notaire de l’acte itératif qui n’aurait pas satisfait à une demande expresse des parties. L’enregistrement ou le constat par acte d’huissier sont des moyens soit de conférer date certaine soit au moins de prouver l’antériorité.

Il faut souligner que, selon l’article 1321 du Code civil, les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu’entre les parties contractantes et qu’elles n’ont point d’effet contre les tiers.

Aussi, dans certaines opérations, la contre-lettre devra être remplacée par un acte interprétatif, toujours sous la forme sous seing privé. Ce sera
un second acte juridique par lequel les parties précisent le sens exact d’une stipulation ou autre disposition exprimée dans l’acte notarié en termes équivoques. L’acte interprétatif échappe aux dispositions de l’article 1321 du Code civil. Le choix entre contre-lettre et acte interprétatif, éventuellement déposé ensuite pour la publicité foncière, dépendra du but recherché : contredire une stipulation pré-écrite de l’acte notarié ou interpréter une stipulation de cet acte ; il dépendra aussi de la volonté ou de la nécessité de rendre public et donc opposable le nouvel écrit.

Un moyen alternatif se trouve dans le ou les pouvoirs, bien sûr sous seing privé" et sans suivre un modèle fourni par le notaire, donnés au clerc de l’office notarial pour signer l’acte notarié, lequel acte dans ces conditions ne pourra s’écarter des volontés et autres desiderata exprimés aux termes des procurations.

Cependant, s’agissant de ce dernier mode, une difficulté ne manquerait pas de survenir si les pouvoirs des différentes parties ne sont pas identiques. Exemple, lors d’une vente immobilière :

Le pouvoir du vendeur contient une clause aux termes de laquelle la vente aura lieu sous les conditions habituelles et légales en pareille matière en ce qui concerne les garanties dues par le vendeur (clause généralisée par les notaires ou leurs fournisseurs de textes, malgré son absurdité). Le pouvoir de l’acquéreur contient lui une clause selon laquelle, pour ce même objet de la garantie, la vente aura lieu sous les conditions légales en pareille matière.

Mais, dans cette hypothèse, constatant la différence, le notaire devra alerter les deux parties et accomplir son devoir de conseil, en particulier exposer les avantages et les inconvénients pour l’une et l’autre des parties de la dérogation à la règle selon laquelle le vendeur est tenu, sauf exceptions légales, à la garantie des vices cachés (art. 1641 C. civ).

Cette information, dans la pratique notariale actuelle, n’est jamais fournie. La logique de l’acte notarié actuel est à double valeur V (vrai), F (faux), ou plutôt O (oui), N (non), avec souvent toutefois une confusion des valeurs comme celle qui se produit quand le notaire laisse écrire par sa machine que "la vente a lieu sans que LE VENDEUR soit tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter L’IMMEUBLE mais que cette clause ne s’appliquera pas si LE VENDEUR est un professionnel de la construction ou si L’IMMEUBLE a été construit depuis moins de dix ans".

Or une convention, comme celle de la vente immobilière, ne peut être enfermée dans une telle logique à laquelle doit être substituée une autre logique à trois valeurs : V, F et P (possible). Donc un choix, dans l’exemple supra entre :
 V : les parties ont voulu que le vendeur soit exonéré de la garantie des vices cachés,
 F : les parties n’ont pas voulu que le vendeur soit exonéré de la garantie des vices cachés,
 P : les parties ont été informées que le vendeur pouvait ou non être exonéré de la garantie des vices cachés.

En attendant la disparition inéluctable des clauses de style dans les notariés en raison de l’évolution du droit de la consommation et de la sévérité des juridictions au regard des pratiques actuelles, les parties seront bien inspirées à constater leurs réelles conventions dans un instrumentum parallèle, la contre-lettre, sauf si elles ont donné des pouvoirs à l’office notarial. Ces pouvoirs, s’ils ne sont pas compatibles, amèneront le notaire à informer et à recueillir l’accord des parties au moins sur une clause de compromis.

Les quelques considérations qui précèdent sont transposables mutatis mutandis à l’avant-contrat, qu’il soit notarié ou sous seing privé, quand cet acte est lui-même un entassement de clauses de style ou lorsqu’il ne retient pas la logique à trois valeurs exposée plus haut pour chaque disposition où cette logique s’impose.

P. Redoutey, avocat